Договор аренды, который утопит ваш бизнес

Елена Шильникова, практикующий юрист, заместитель генерального директора по правовым вопросам управляющей компании «Поляна».

Проверяете в договоре аренды только размер арендной платы, а затем несете расходы, которые не были предусмотрены вашим бизнес-планом? Подписываете «типовые» договоры арендодателей и становитесь заложником их условий? Не можете выйти из договора, который стал невыгодным для вашего бизнеса? Эти и еще сотня ситуаций, которые заставляет большинство арендодателей терять деньги и время. 
Сегодняшний разговор о том, как заключить надежный договор аренды, который защитит ваш бизнес. 
 

Сколько стоит ваше время, которое вы не потратили на заключение договора аренды?

Как правило, договоры аренды заключаются быстро. Согласовали размер арендной платы – и сразу подписали договор. Мы все торопимся, спешим запускать новые проекты, открывать новые рестораны…

Но если вы потратили на заключение договора меньше 2‑х месяцев, вы, скорее всего, упустили множество нюансов. Которые в дальнейшем приведут к финансовым потерям.

Вот, например, универсальная формула, которая действует в случае, если вы ВЫНУЖДЕНЫ выходить из невыгодного вам договора:

В левом столбце – потери, связанные с выходом из договора. В правом – дополнительные затраты, чтобы открыть предприятие уже в новом помещении.

Подставьте ваши цифры и узнайте, сколько стоит время, которые вы НЕ потратили на заключение надежного договора аренды. В одном из наших проектов за 5 месяцев аренды затраты только на инвестиции, арендную плату и издержки на урегулирование спора стоили нам 14 млн рублей. Эта история научила нас многому.

Ловушки договора 

На самом деле, когда мы торопимся, то пропускаем, так называемые, ловушки, которые «зашиты» в текст большинства договоров. Их можно найти практически в каждом разделе договора.

По моей практике, в маленьком договоре с частным арендодателем на 4–6 листов документа будет около 30‑ти разных ловушек. Если же мы говорим о многостраничных договора аренды торговых центров, в которых 70–100 листов, то в них ловушек около 200.

Какие это ловушки?

1. Неурегулированные вопросы.

Это ситуация, когда вы вообще не оговорили с арендодателем и не закрепили в договоре какие-то условия и правила взаимодействий. В результате, когда возникают ситуации, которые вы заранее не предусмотрели, вы не знаете, как действовать. На этой почве часто возникает конфликт, в результате которого арендатор теряет деньги.

2. Размытые формулировки.

Это случай, когда в договоре вы вроде условия и правила согласовали. Но когда та или иная ситуация происходит на практике, например, засор канализации, прорыв трубы и прочее, становится понятно, что ничего не понятно. Кто несет ответственность за такие ситуации. Кто и как должен действовать. Чья это зона ответственности. И чьи расходы.

3. Противоречивые условия.

Случай, когда в одной части договора зафиксированы одни условия и правила взаимодействия, а в другой – иные. В результате, как правило, возникает все то же самое, что и в случае неурегулированных вопросов: конфликт и потеря денег.

4. Скрытые в тексте условия.

Условия, которые не очевидны, размыты в тексте, и вы при подписании на них либо вообще не видите, либо не считаете их важными.

5. Сложные юридические конструкции.

Эта ситуация, когда, подписывая договор, вы четко понимаете, о чем идет речь, и как те или иные условия работают. Но когда это условие видит юрист, становится понятно, что все не очень хорошо.

Как действовать, чтобы избежать таких ловушек?

Практические советы.

Начнем с того, что договор, который вы подписываете, – это переложенное на бумагу отражение реальных отношений, которые есть между арендатором и арендодателем; это – правила игры, которые должны быть понятны обеим сторонам, и которым обе стороны должны следовать. Если ваш договор не имеет ничего общего с реальностью, – это, по сути, «пустышка», которая ничего вам не дает.

Поэтому, чтобы заключить действительно работающий договор, вы для начала сами должны понять, как именно должен работать ваш бизнес в этом конкретном помещении и как вы будете взаимодействовать с этим конкретным арендодателем, где те критические риски, которые нужно обязательно выявить и «закрыть».

По сути, вам нужен чек-лист. В котором будут перечень условий, важных для вашего бизнеса.

Поговорим о том, как составить такой чек-лист, если вы раньше никогда не заключали договоры аренды, либо если у вас небольшой опыт в этом вопросе.

В разработке чек-листа можно опираться на 3 источника.

1. Бизнес-план.

Он задаст основные требования к будущему договору: срок аренды, который, очевидно, должен быть больше периода окупаемости, требования к размеру помещения с учетом концепции и финансовых показателей; размер арендной платы исходя из запланированных затрат, сумму инвестиций, которые вы можете себе позволить вложить в конкретное помещение и прочее.

2. Опыт.

Самый лучший – свой. Но если нет своего – берите чужой.

Тот, кого «били много», тот точно знает, где нужно себя подстраховать. Если у вас есть этот опыт, то составить чек-лист будет несложно. Если нет – учитесь на чужих ошибках. Интернет, статьи, блоги, общение с коллегами – собирайте этот опыт повсюду.

Вам важно понять, где и на чем другие терпят неудачу. Где те самые «критические точки» аренды, которые ведут к потере денег или даже потере бизнеса. Чтобы потом найти способы их избежать в ваших отношениях и в вашем договоре.

Давайте на примерах.

В одном из проектов мы чуть не потеряли около 50 млн рублей.

Это были переговоры с крупным девелопером города о долгосрочной аренде двухэтажного здания под новый ресторан.

Переговоры вел сам собственник и основатель бизнеса, начавший предпринимательскую деятельность еще в 90‑е, человек с незаурядным умом и железной хваткой. И он был готов на любые наши условия. При том, что в переговорах мы традиционно выдвигаем достаточно жесткие требования. Единственное, что его интересовало в ходе переговоров, – в каком состоянии мы будем возвращать здание по окончании аренды.

Нужно сказать, что здание к моменту переговоров уже около 10 лет не эксплуатировалось. И, конечно, нуждалось в существенном ремонте: нужно было чинить крышу, восстанавливать перекрытия и лестницы, заново прокладывать всю инженерные коммуникации.

Переговоры были настолько необычными, что поневоле заставили искать подвох. И мы его нашли. Подняв все связи в предпринимательском сообществе, мы выяснили, что конкретный собственник использует отработанную схему: он сдает «убитые» помещения и здания арендаторам, дожидается, пока они сделают ремонт и приведут объекты в нормальное состояние, а затем по разным основаниям расторгает договор аренды. Благо, в ее холдинге был один из самых больших юридических отделов.

Итак, выяснив все это, переговоры мы, конечно, прекратили. А здание взяли в аренду через 1,5 года, предварительно договорившись с одним из инвесторов о его выкупе у собственника с дальнейшей передачей нам в аренду.

Другой пример.

Во всех договорах аренды я в обязательном порядке указываю, что арендодатель ни при каких обстоятельствах не имеет права удерживать имущество арендатора. Что удержание имущества является самоуправством и нарушением прав арендатора.

Почему? Я неоднократно была свидетелем того, как арендаторы при прекращении договора закрывали в помещении все дорогостоящее оборудование или ТМЦ и не отдавали его до тех пор, пока арендатор не выполнял все требования арендодателя. Часто несправедливые или абсурдные.

Например, я работала в фитнес-клубе. Когда сменился собственник помещения, договор аренды пришлось расторгнуть. Но новый собственник запретил вывоз многомиллионного спортивного оборудования до тех пор, пока арендатор не замажет в плитке все дыры от шурупов, которыми тренажеры крепились к полу, и не сделает косметический ремонт. Пришлось вызывать телевидение. И только после этого арендодатель снял свою охрану и разрешил вывоз оборудования.

В другом случае я работала с крупной сетью розничных магазинов алкоголя. Перед уведомлением о расторжении договора аренды сотрудники магазина в течение 3 недель под видом тары выносили из магазина дорогостоящий алкоголь и заставляли полки дешевой продукцией. Потому что по опыту других арендаторов ТЦ знали, что после уведомления об отказе от договора арендодатель сразу перекроет секцию и не отдаст товар.

3. Договоры аренды любого торгового центра.

Читая их, вы откроете для себя много интересных моментов, которые арендодатели считают важными, и на их основе сможете сформулировать свои. Естественно, в свою пользу.

Почему торгового центра? Они – максимально подробно проработаны юристами ТЦ и могут для вас стать чем-то вроде энциклопедии в мире аренды. Они рассказывают о том, как историю взаимодействия с арендатором видит арендодатель. Парковка, разгрузка, ограничение подачи электроэнергии… Мы часто не задумываемся об этих вещах, а зря. Опыт и договоры торгового центра – это то, что позволит вам понять, о чем в принципе стоит думать, когда вы заходите в переговоры и когда вы начинаете читать чужой договор аренды.

Будем считать, что вы составили первый вариант вашего чек-листа. И вот теперь начнем сверять его с договором, который вы получили от арендодателя. И, по ходу дела, будем дополнять чек-лист и вносить в него необходимые уточнения.

Чтобы чек-лист был максимально рабочим, информацию лучше структурировать. Для этого мыслите большими блоками. Например, «Объект», «Финансы», «Срок», «Ограничения» и т. п.

Это намного проще для вашего мозга, чем попытка одновременно удерживать в памяти, сопоставлять и анализировать большой объем разной информации.

В договоре многие условия, касающиеся одного блока, разбросаны в разных частях документа: пунктах, подпунктах, разделах, приложениях и т. п. Поэтому, чтобы видеть картинку полностью, лучше объединять все вопросы именно в большие блоки.

Если вы правильно проведете эту работу, у вас должно получиться что-то вроде такого документа.

Это – один из вариантов моего чек-листа для договоров аренды. В нем обозначены только большие блоки и пункты (темы), которые обязательно нужно проверить или обсудить в переговорах. Вы можете добавить в него свои пункты и исключить те, которые вам не нужны.

А далее хороший юрист должен будет составить для каждого из определенных вами условий юридические формулировки, которые будут защищать ваш бизнес.

Что еще стоит учесть.

Арендные отношения в чем-то схожи с браком. Они не могут быть неизменными.

Есть период знакомства и входа в отношения (договор). Есть период, когда отношения уже сложились, и супруги (стороны) действуют привычно. А есть период развода. Или выхода из договора. И внутри каждого из этих периодов есть свои особенности и вопросы, которые обязательно нужно урегулировать.

Поэтому, когда будете составлять чек-лист или читать договор аренды арендодателя, выделяйте такие особенности и продумывайте, что вы будете делать на каждом этапе этих отношений.

Например, на этапе входа в договор стоит отдельно подумать о порядке приемки помещения, арендных каникулах, порядке согласования строительной документации, регистрации договора и т. п.

На этапе выхода – условия прекращения договора; процедуру возврата помещения, порядок взаиморасчетов и т. д.

О чем не пишут в статьях.

Теперь поговорим об отдельных условиях аренды и о ловушках, которые нужно избежать в этих вопросах.

Я не буду рассказывать о тех вещах, которые вы можете прочесть в открытых источниках, вроде проверки юридической чистоты помещения перед заключением договора аренды. Рассмотрим те условия, которые реально встречаются на практике, и по которым практически нет никакой информации.

Итак, вход в договор. Вот наиболее важные и существенные условия, которые нужно проработать.

Субаренда 

Несмотря на то, что субаренда весьма распространена, мало кто из арендаторов представляет юридический риск этого договора. Он в том, что при прекращении основного договора (договор аренды между собственником и арендатором) субаренда прекращается автоматически. То есть в любой момент вы можете остаться без помещения и своего предприятия, если собственник и арендатор решат расторгнуть свой договор. Это делает конструкцию договора субаренды очень ненадежной. И это проблема.

Есть ли у нее решение?

Самое очевидное – договориться с собственником и, минуя посредников, заключить прямой договор аренды. Это самый простой, понятный и эффективный способ. К сожалению, он возможен не всегда. Крупные девелоперы строят свой бизнес по собственным правилам, и передача большого ТЦ в аренду многим своим же арендатором для последующей субаренды является практикой.

В случае, если договор субаренды является единственным возможным вариантом использования помещения, задача арендатора – сделать так, чтобы этого договор был стабильным.

Как это добиться?

На самом деле, в законе есть оговорка: субаренда при прекращении договора аренды также прекращается, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ. В реальности, конечно же ни в одном договоре аренды такого условия нет. Да и не каждый арендатор покажет вам договор аренды с собственником.

Поэтому ваша задача – чтобы такие условия в договоре аренды появились.

Нужно, чтобы собственник и арендатор гарантировали вам следующее:

– пока действует ваш договор субаренды, они обязуются свой договор аренды не расторгать;

– собственник и арендатор не исключат условие, указанное выше, из своего договора [это важная гарантия, поскольку собственник и арендатор в любой момент могут менять условия своего договора, в том числе включать или исключить из него любые условия];

– если им будет нужно прекратить аренду (т. е. расторгнут свой договор), они это сделают с вашего согласия, и договор субаренды трансформируется в договор аренды между вами и собственником. Причем, на условиях, изложенных в договоре субаренды.

Как это сделать на практике?

Решение 1. Заключается трехсторонний договор между собственником, арендатором и субарендатором. Все условия прописываются в нем.

Решение 2. Вы заключаете договор субаренды и получаете гарантийное письмо от собственника, в котором он гарантирует, что им согласованы все указанные выше условия, что он с ними согласен, и что он готов изменить договор аренды в соответствии с этими условиями.

Важно! Дополнительные гарантии.

Идеально, если вы не заключаете договор субаренды либо хотя бы не принимаете помещение в субаренду до тех пор, пока собственник и арендатор реально не внесут все эти изменения в свой договор и не покажут вам.

После заключения всех договоров на нужных условиях сделайте еще один шаг: напишите письмо в Росреестр, в котором укажите, что ваш договор субаренды заключен на указанных выше условия и что, таким образом, он не может быть прекращен автоматически. Ваше письмо в Росреестре будет прикреплено к договору по кадастровому номеру помещения. В результате чего ни один регистратор не сможет без вашего согласия провести регистрационные действия по прекращению субаренды.

Площадь 

Остап Бендер знал 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения. Арендодатели придумали еще не меньше сотни.

Способ 1. Согласованная площадь.

Это способ применяется, по большей части, торговыми центрами.

Они в договоры аренды вводят 2 площади.

Первая – та, которая есть в правоустанавливающих документах. Но она используется только для того, чтобы ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ договор аренды.

А вторая, так называемая «согласованная», используется для определения размера платежей по договору.

Согласованная площадь определяется по правилам обмеров, которые определяют сами ТЦ.

Например, в ТЦ Мега (арендодатель ООО «Икеа Мос (Торговля и Недвидимость») согласованную площадь мерят следующим образом: «от наружной стороны любых внешних стен или стен, ограничивающих внутреннее пространство Помещения, до средней линии стены, отделяющей Помещение от соседних помещений или Мест общего пользования». Т. е. вам в аренду сдают не только само помещение, но и толщину стен. Внешних – полностью, а внутренних – пополам с соседями-арендаторами.

Включают в арендуемую площадь проемы под эскалаторы, шахты лифтов и эскалаторов, расположенных внутри помещения. Даже если вы ими не пользуетесь.

В моей практике были договор, в котором арендодатель включил в площадь арендуемого помещения общие зоны здания: а именно, площадку и лестницы для въезда-выезда в здание маломобильных граждан.

Что делать? Перемерять! Если помещение маленькое – самостоятельно, своими руками. Если большое – зовите кадастрового инженера. Вы заплатите ему 10–15 тыс. рублей, но точно будете знать, сколько квадратных метров в вашем помещении.

Скажу сразу, ТЦ не поменяет из-за вас этот свой расчет, но в переговорах можно будет выйти на какой-то справедливый компромисс, чтобы вы платили столько, сколько запланировали.

Способ 2. Определение площади «на глазок».

Этот способ характере для случаев, когда в аренду сдается часть помещения.

Были у нас случаи, когда большие помещения перегораживались перегородками, и площадь отгороженной части определялась «на глазок», с точностью до 10–20 кв. м. Естественно, в пользу арендодателя.

Если у вас арендная плата определена исходя из стоимости 1 кв. м., по таким договорам аренды вы бесконечно будете переплачивать.

Вроде погрешность в каких-то 10 кв. метров кажется совсем незначительной… А если на 5 лет? При ставке в 1200 рублей за 1 кв. м., этот кусочек при условии ежегодной индексации в 5%, обойдется вам больше чем в 800 тыс. рублей.

Поэтому не ленитесь – смотрите правоустанавливающие документы, проверяйте методы обмера, проводите обмеры.

Это – ваши деньги.

Технические требования 

По моей практике, около 30% переговоров об аренде прекращаются именно на этапе обсуждения ЭТИХ условий.

Мы все с вами работаем в ресторанах. Для полноценной работы оборудования, выполнения всех санитарных норм помещение должно быть обеспечено горячей и холодной водой в нужном количестве, электрической и тепловой мощностью.

Я категорически рекомендую заходить в договор с четким пониманием, сколько электроэнергии, тепла и воды вам нужно. Для этого нужно заранее составлять технические требования к вашим помещениям, а затем прописывать в договоре обязанность арендодателя обеспечить наличие в помещении данных услуг и в четко определенном объеме (кВт, Гкал, куб./мес. и т. п.).

Обратите внимание, что необходимые мощности вам должны гарантировать на протяжении всего действия аренды. Если таких мощностей нет – то у вас не должно быть обязанности платить арендную плату в течение всего времени отсутствия согласованных услуг или мощностей. А если их нет длительное время (например, 30 дней и больше), вы должны иметь возможность выйти из договора в одностороннем порядке.

Итак, не берите помещение, в котором вы не уверены. Многие помещения не имеют необходимых мощностей, а их собственники не готовы вкладывать свои деньги в то, чтобы купить недостающие. А еще – никогда не верьте арендодателю на слово. Запрашивайте технические документы в энергоснабжающими организациями (разрешения, договоры и т. п.) и проверяйте все цифры. Согласование дополнительных мощностей, прокладка кабелей, испорченная из-за перебоев напряжения техника – все это деньги. Десятки миллионов рублей.

Вот несколько примеров из нашей практики.

Компания подписала договор аренды, а потом, уже при осмотре, выяснилось, что у помещения общий теплоузел с соседом – медицинской клиникой. И что сосед оформил право собственности на помещение, в котором стоит все оборудование теплоузла. Повесил на него замок, и, естественно, никого туда не пускает. И вообще на контакт не идет и считает, что теплоузел его личный.

После нескольких попыток переговорить с соседом, юридического анализа ситуации и просчета стоимости прокладки и подключения отдельной тепловой линии, стало понятно, что такая аренда нежизнеспособна. Из договора пришлось выйти.

Другой пример. Подписали договор, выполнили ремонт. И накануне открытия звонит управляющий и говорит: собственник горячую воду не дает. Предлагает заключить отдельный договор на горячее водоснабжение за отдельную плату. Мы – смотреть договор. И точно. Русским по белому написано: «передать Объект надлежаще подключенным к функционирующим инженерным сетям электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения и канализации».

Проанализировали договор полностью, подготовились к переговорам – и к собственнику, разговаривать. Удалось убедить, что в договоре техническая ошибка, и что горячее водоснабжение быть должно. А опыт остался.

Соотношение дат подписания договора, его регистрации и передачи помещения.

Я считаю это крайне важным моментом.

С учетом своего опыта я рекомендую следующую последовательность: сначала подписали договор, потом АРЕНДОДАТЕЛЬ его зарегистрировал, и только после этого вы приняли помещение по акту приема-передачи.

Конечно, арендодатели возражают против этого. Они предлагают сначала взять помещение, и только потом регистрировать договор. Но ведь вам нужны стабильные отношения, подтвержденные зарегистрированным договором. Плюс для большинства предприятий общепита зарегистрированный договор аренды нужен для того, чтобы получить лицензию.

В чем подвохи предложения арендодателя?

Во‑первых, зачастую в долгосрочную аренду сдаются помещения, УЖЕ находящиеся в аренде. И просто так зарегистрировать новую аренду невозможно.

Во‑вторых, арендодатели иногда просто не спешат идти регистрировать договор. Потому что у них уже и так все хорошо. Особенно, если вы в договоре не прописали никакой ответственности арендодателя за отказ зарегистрировать договор либо за нарушение сроков регистрации.

В‑третьих, встречаются очень сложные случаи, при которых регистрация аренды либо невозможна, либо затруднительна.

Взяли помещение в ТЦ.

Согласовали арендные каникулы в 6 месяцев, начали стройку.

Арендодатель должен был сдать договор на регистрации (обратите внимание: не зарегистрировать, а только сдать на регистрацию) в течение 3 месяцев с даты подписания.

Дальше у арендодателя возникли свои проблемы: сначала он долго регистрировал ипотеку здания, затем начал по одному сдавать на регистрацию договоры аренды отдельных помещений, потому что Росреестр одновременно может осуществлять регистрационные действия только в одной части кадастрового объекта.

В результате за 1,5 месяца до открытия ресторана договор зарегистрирован не был. Лицензию получить было невозможно. А обязанность открыть ресторан в согласованный срок осталась.

Пришлось вести переговоры и писать письма на имя собственника о том, что мы просим перенести срок открытия ресторана (а, значит, и начисления арендной платы в полном объеме), поскольку сам собственник не исполнил обязанность по регистрации договора.

Только после этого наш договор в первоочередном порядке был сдан на регистрацию и зарегистрирован.

Другой пример. Совсем экзотический.

Взяли в аренду здание. И потом решили сдать его в субаренду поэтажно. И тут выяснилось, что верхний этаж целиком в аренду по закону сдать нельзя.

Дело в том, что здание было построено в период советского модернизма. И его второй этаж частично нависал над первым. Что-то вроде стаканчика для мороженного с тонким основанием и широкой верхней частью под шарик мороженого. А когда здание на кадастровый учет ставили, границы здания померили по первому этажу. И получилось, что весь первый этаж и большая часть второго находится на частном земельном участке, а все окна второго – на федеральной земле. В результате юридически пришлось второй этаж в договоре обрезать по нижнему этажу и сдать без окон. А альтернатива – года 2–3 пытаться узаконить новые границы через разные юридические механизмы.

С учетом всех этих моментов я все-таки рекомендую вам брать по акту только помещение по уже зарегистрированному договору. И, конечно, перекладывать обязанность по регистрации на арендодателя.

Акт приема-передачи 

Традиционно акт приема-передачи оформляется на одном листе.

И также традиционно арендатор подтверждает, что помещение получил в нормальном состоянии и претензий к нему не имеет. Хотя на практике мы часто получаем помещение после предыдущего арендатора просто в разгромленном состоянии.

Пару лет назад мы получили урок, который стоил нам очень дорого, и теперь действуем иначе.

В одном из наших проектов мы потеряли 14 млн рублей.

Зашли в договор и через 5 месяцев были вынуждены выйти из него. Причем в период, когда вовсю шли строительные работы. Арендодатель потребовал вернуть помещение в полностью отремонтированном состоянии, хотя мы брали помещение, в котором самим собственником уже был начат ремонт. В результате долгих переговоров мы пришли к компромиссу и вынуждены были за свой счет закончить черновые работы. И все потому, что в акте приема-передачи помещения было указано, что помещение принято в нормальном состоянии.

Теперь мы всегда составляем подробный акт приема-передачи помещения, в котором описываем состояние всех конструкций (пола, потолка, перегородок, витрин, окон и т. п.), инженерных систем, а также в обязательном порядке подтверждаем все описания фотографиями.

Акт получается большим, на 15–20 листов. Зато есть неоспоримые доказательства, в каком именно состоянии было передано помещение.

Мы разобрали несколько ключевым вопросов Договора аренды, но далеко не все. В следующем номере мы расскажем о финансовых вопросах в договоре – из чего на самом деле состоит конечная сумма аренды, где в тексте «прячутся» скрытые платежи, как учитывать НДС, коммунальные платежи и договариваться об индексации. Кроме того, разберемся, как заключить договор так, чтобы в нем не появился перечень дополнительный платежей. И как правильно зафиксировать в Договоре отмену арендных платежей на период вынужденного закрытия вашего ресторана.

Продолжение следует…