Арендные ставки снизились на 15–25%

За первое полугодие 2015 года каждый ресторатор прочувствовал на себе, как меняется рынок. Сегодня ситуацию в сфере коммерческой недвижимости можно считать замершей на ближайшие месяц-два в преддверии ключевых решений. При этом с октября прошлого года полным ходом идёт оптимизация, что проявляется в высвобождении огромного количества площадей и понижении арендной платы даже теми собственниками, которые в прошлом ноябре всеми силами противились этому. В результате сегодняшние ставки «подвинулись» в целом на 15–25% по отношению к IV кварталу прошлого года.

Сетевые бренды заинтересовались малыми форматами

Даже при таком снижении мы видим, что те рестораторы, которые открывают свои первые точки, испытывают трудности. Скорее всего, это связано с малым количеством заказов, поскольку сетевые операторы сейчас развиваются достаточно агрессивно, очень активно рассматривая объекты недвижимости в надежде занять ликвидные помещения по более низкой ставке.

Сегодня мы наблюдаем в Петербурге высокий уровень насыщенности рынка общественного питания. Сетевые бренды пересматривают планы своего развития на 2015 год. Если раньше это были качественные планы по всем форматам, изложенные на бумаге и регулярно претворяемые в жизнь, то сейчас фактически все сетевые операторы, имея большую линейку форматов (ресторан, кофейня, кондитерская с разными метражами), развивают в основном только малые форматы, до 100 кв. метров, а то и вообще точечные. К примеру, в торговом комплексе они могут открыть буквально стойку, а на улице — ларёк. И это работает! И интересно для бизнеса.

Выручка большинства операторов общественного питания снизилась, и арендаторы оптимизируют свои портфели аренды — речь, прежде всего, о сетевых операторах, которые закрывают какие-то точки. С другой стороны, такие случаи как закрытие сети Carls Jr. всё же являются единичными. Сети остаются, просто в более усечённом формате.

А вот у единичных операторов есть тенденция к закрытию. Кто-то пытается договариваться с собственниками, но в основном, когда начинаются неплатежи по арендным платам, собственники ждут пару месяцев, а потом обращаются к нам с просьбой рассмотреть возможность поменять оператора.

При этом договоры аренды, как правило, долгосрочные, и многие собственники всё же идут на какие-то послабляющие условия, так как оператор заключал долгосрочный договор и вкладывал в объект достаточно большое количество денежных средств.

Предприятия общественного питания занимают треть торговых помещений в стрит-ритейле — в отличие от торговых комплексов, где они занимают лишь 4% (см. круговые диаграммы «Наиболее активные арендаторы торговых помещений» — ред.).

Операторы ищут помещения с меньшими, чем в предыдущий год, площадями

Среди совсем новых проектов, вышедших на петербургский рынок в этом году, — стритфуд с баром Pita,s, виногастрономический бутик «Монополь», ресторан-бургерная Ketch up Burgers. Продолжают открываться заведения сетей баров Karlovy Pivovary и кафе-пекарен Le Pain Quotidien («Хлеб насущный»). Также активно развиваются не первый год присутствующие на рынке сети «Теремок», «Макдоналдс», «Столовая № 1», кондитерская «Бизе», рестораны ITALY group, холдинга «Гинза» и прочие.

Основным требованием операторов ресторанного бизнеса к техническим параметрам помещений остаётся электрическая мощность 30–60 кВт. С решением этой вечной петербургской проблемы сегодня стало немного легче, так как сейчас есть точки из-под общепита, где кто-то в своё время над этим уже активно потрудился — получил, закупил, провёл, — но, тем не менее, проблема пока остаётся.

Из прочих требований самым важным являются востребованные площади (см. вставку «Технические параметры помещений» — ред.). Сегодня операторы ищут помещения с меньшими, чем в предыдущий год, площадями примерно на 10–12%, поскольку рассматривают более мелкие форматы, сокращая издержки.

Одним из требований является отсутствие в непосредственной близости прямого конкурента — но оно значимо вовсе не для всех игроков рынка. Есть операторы, для которых это обязательное условие: приезжая на объект, они, в первую очередь, смотрят, кто располагается рядом с ним, и если видят конкурента, сразу же отказываются рассматривать аренду. Но есть и те, кто просит нас, чтобы рядом с их будущим помещением уже кто-то из их конкурентной среды расположился и работал: это означает, что место уже «прикормленное».

Ставки снизились в том числе и на Невском

В целом, арендные ставки снизились на 15–25%. Конечно, есть объекты, которых понижение ставок не коснулось, но есть и такие, которые были сданы по очень недорогой цене — всё зависит от концепции арендующего заведения.

Мы, например, подбирали помещение для винного бара Big Wine Freaks, и подбирали достаточно долго: требованиями собственника были центр города, мансарда в красивом старом здании с ведущей туда отдельной лестницей и при этом дешевизна объекта. И в результате такой объект был найден в фактически промышленной зоне Петроградского района, и он очень чётко лёг в основу концепции данного бара, которому не нужна была проходимость, но требовалась большая парковка. Для многих других заведений общественного питания это было бы убийственной площадкой, но Big Wine Freaks сел туда идеально. Конечно, этот бар получил там низкую арендную ставку, потому что это неликвид с точки зрения всех других игроков рынка — не обязательно операторов общественного питания. Поэтому в данном случае концепция решила многие проблемы.

Но даже если не смотреть на концепции заведений, арендная ставка на Невском проспекте ещё в прошлом году стоила 15 000 рублей за кв. метр в месяц, сейчас максимальная ставка составляет 9000 рублей, а минимальная — 5500. На Невском проспекте есть объекты в таких местах как качественный проходной двор или на стыке с самим проспектом (немного на второй линии) — и их можно взять даже ещё дешевле.

Торговые комплексы снизили ставки на 15–20%

В первом полугодии 2015 года в Петербурге не был введён в эксплуатацию ни один новый объект торговой недвижимости — ни один торговый комплекс. При этом запланировано к вводу до конца года только два проекта — первая очередь Pulkovo Village Outlet и вторая очередь ТРК «Питер-Радуга».
Первый проект достаточно специфичен. Да, там, несомненно, будет какое-то заведение общественного питания — ресторан или кафе, где люди смогут выпить чашку кофе или перекусить после посещения магазинов, но этот проект далёк от центра и люди не смогут заходить туда по пути, чтобы просто посидеть в ресторане.

Второй проект — ТРК «Питер-Радуга» — также специфичен, но по-другому: это вторая очередь торгово-развлекательного комплекса, и достаточно много кафе и ресторанов уже представлено в первой очереди.

Поэтому видеть объём нового предложения недвижимости в торговых комплексах сегодня не представляется возможным. Но при этом стоит не забывать, что те ТК, которые уже работают, предлагают различные варианты размещения, в том числе и под точки общепита. Свободные площадки высвобождаются по причине оптимизации арендаторами своих портфелей аренды, и в целом арендные ставки в торговых комплексах для операторов ресторанного бизнеса понизились на 15–20% по отношению к прошлому году.

Следующая волна арендного всплеска возможна в ноябре-декабре

По нашим прогнозам, оптимизация существующих договоров аренды будет происходить и дальше. Возможно, какие-то точки из-под заведений общественного питания будут освобождаться и их будут занимать новые операторы.

Арендные ставки, по всей видимости, не будут подвергаться сильной корректировке по крайней мере на протяжении третьего квартала: все договоры уже подписаны, бизнес пытается заработать. Следующая волна арендного всплеска возможна где-то в ноябре-декабре, когда рестораторы будут понимать, вытягивают они свои заведения при существующей аренде или вынуждены закрывать, ища новые места локации.

Однако, как бы там ни было, собственники сегодня всё же готовы идти на уступки арендаторам, и многие из них могут пойти на фиксацию ставки на следующий период для сохранения действующего арендатора.

Я желаю всем успешной деятельности и хороших гостей!