Как быть с арендой в ситуации форс-мажора?

План действий для пересмотра договора аренды. 

В первую очередь, следует знать, что никакое правительственное решение (о форс-мажоре или запрете деятельности) автоматически не приостанавливает конкретный договор аренды, поэтому этот алгоритм может быть универсальным для всех. Более того, форс-мажор лишь не позволяет применять к вам санкции, но приостановки начисления арендной платы не происходит автоматически, нужно подавать письма.

• Следует выписать из вашего договора аренды данные для письма арендодателю, а также найти пункты про форс-мажор, чтобы сослаться на них.

Если пунктов про форс-мажор в вашем договоре нет, ничего страшного – все равно составляйте письмо арендодателю. Главное, чтобы в вашем договоре не было блокировки форс-мажора –непризнания его значимым обстоятельством для вашей аренды – но такое бывает редко.

• Составить письменное уведомление арендодателю о пагубном влиянии эпидемии коронавируса с запросом о снижении арендной платы.

Обязательно направлять по официальным каналам: и Почтой России (курьером), и по электронной почте. Если вашу деятельность Правительство запретило, то можете ссылаться на ст. 417 ГК РФ. В письме можно упомянуть форс-мажор (ст. 401 ГК РФ), но в большей степени давить на существенное изменение обстоятельств в виде снижения потока людей (ст. 451 ГК РФ). Просить можно о чем хотите: снижение арендной ставки, арендные каникулы, закрытие и оплата только коммуналки – вопрос в том, на что реально согласится арендодатель. Не забудьте указать срок, в который вы ждете ответ от арендодателя.

• Письменно предложить арендодателю встретиться для обсуждения договора аренды.

Письменно – хотя бы по емайл (если он указан в вашем договоре), чтобы потом доказать суду, что вы пытались договориться.

Что если арендодатель не согласился на встречу?

• Следует поискать рычаг мотивации арендодателя встретиться и обсудить аренду.

Это может быть объединение нескольких соседей-арендаторов, давление по другим договорам (если они есть), давление отрасли или общественности в социальных сетях – в каждом случае надо изобретать мотив.

• Составить исковое заявление в суд о расторжении или изменении договора аренды.
• Подать исковое заявление в суд, а если суды все еще закрыты, то подать исковое онлайн или Почтой России.
• Представить на судебное заседание доказательства причинно-следственной связи между форс-мажором в виде пандемии коронавируса и невозможностью вами исполнять ваш договор аренды.

Помните, что всегда можно попробовать добиться результата через суд!

Если же арендодатель согласился на встречу и дата назначена, то необходимо подготовиться и провести переговоры.

80% победы на переговорах – это подготовка к ним. Продумайте ваши возможные требования (по степени уменьшения) и ваши взаимные уступки.

• Важно договориться на приемлемые для всех условия.
• Письменно и юридически значимо оформить новые договоренности (изменения к договору)

Изменения оформляются дополнительным соглашением в той же форме, что и сам договор: либо простая письменная, либо письменная + государственная регистрация в Росреестре (если ваш договор на срок свыше 1 года).

Если переговоры не помогли, прибегните к проведению медиации. Медиатор – это профессиональный нейтральный посредник, использующий определенную технологию конструктивных переговоров. Он помогает сторонам договориться, безопасно раскрыться и пойти навстречу друг другу. В такой тяжелый для всех период мы бесплатно оказываем помощь по проведению медиации. Подробнее ознакомиться и записаться на бесплатную помощ по проведении медиации можно, отсканировав QR-код (по ссылке).

Схема подготовлена при поддержке: юридической фирмы «Гриц и партнеры», креативного агенства «Артерия», московского отделения Ассоциации юристов России, комиссии по правовой защите малого и среднего бизнеса.