Из-за пандемии обрушился рынок коммерческой недвижимости до рекордно низких показателей

По итогам первого полугодия 2020 года, эксперты по рынку коммерческой недвижимости отмечают «беспрецедентный» спад. 

Forbes опубликовал комментарии консультантов в разных сферах бизнеса – гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, чтобы оценить каждый сегмент.

Сильнее всего от пандемии и карантина пострадал гостиничный бизнес. Доходность отелей уменьшилась на 60%.

«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», – говорит Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE.

По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank – Ольги Широковой, показатель в апреле-мае в Москве и вовсе составлял 5%.

По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL – Яны Ухановой, столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса.

Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», – рассказывает Яна Уханова.

«Заполняемость снизилась от 70% до 90% по отношению к февралю, – комментирует Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. Она добавила: «Цены снизились на 30-35%,  в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%». По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».

Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал стрит-ретейл. Эксперты отмечают спад цены в 10%.

Все дело в том, что, пока владельцы крупных торговых центров объединяли усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.

В результате объем пустующих торговых площадей, например, на Арбате, вырос на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%, а в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев – руководитель отдела исследований JLL в России.

Отмечается, что большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров.

По данным JLL, значительно упали и ставки аренды – на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту – на 6%, до 160 000. Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке – 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», – перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве – Екатерина Подлесных.

В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.

Торговые центры: вакантность до минус 21%.

Ситуация с торговыми центрами усугубляется и становится «катастрофической», ведь многие закрыты до сих пор. «Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, – говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов.

«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке не привело к всплеску заболеваемости», – продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами. Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов – закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. – уже превысили 10 млн рублей.

«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», – заключает он.

В это же время, в открытых торговых центрах, по данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%. «Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров», – говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE – Александра Чиркаева.

Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием – «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.

Директор по развитию сети «Леонардо» – Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2019-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю like for like, и по выручке в целом мы в минусе».

Инвестиции: второй квартал – минимум за всю историю рынка.

По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE – Ирины Ушаковой, предварительные данные свидетельствуют, что «объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале составил порядка 47 млрд рублей, что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд рублей)». «На второй квартал пришелся пик распространения COVID-19 в России, действовали ограничительные меры, которые значительно влияли на снижение бизнес-активности», – объясняет эксперт.

«Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было, – говорит представитель JLL.

Елизавета Грибова