Елена Шильникова, практикующий юрист, заместитель генерального директора по правовым вопросам управляющей компании «Поляна».

В прошлом номере мы начали публикацию серии статей о том, как правильно заключить Договор аренды помещения для вашего бизнеса, чтобы он потом не стал главной причиной его закрытия. В этом номере мы остановимся на финансовых условиях сделки по аренде ресторанной недвижимости и особых обстоятельствах, которые возникают из-за пандемии коронавируса.

Финансы в договоре аренды 

Несмотря на то, что я вроде рассказываю про разные условия договора аренды, так или иначе, я все время говорю про деньги. Потому что это – кровь бизнеса.

Давайте рассмотрим этот блок подробнее.

Традиционно арендатор считает, что деньги в договоре аренды – это только арендная плата. Ну, иногда еще обеспечительный платеж. Поэтому проверив в договоре эти 2 цифры, он искренне считает, что он полностью контролирует свои расходы по договору.

Как видит арендатор:

1. Постоянная часть

2. Переменная часть

3. Обеспечительный платеж

Тех, кто думает так же, я буду вынуждена расстроить. Все не так, как кажется.

Вот как на самом деле выглядит блок «ФИНАНСЫ», если уметь читать договор аренды.

Арендная плата:

• постоянная часть [фиксированная часть, процент от оборота или их сочетание]
• переменная часть [как правило, возмещение коммунальных услуг]
• операционные услуги
• эксплуатационные услуги
• Дополнительные платежи
• маркетинговый сбор
• плата за размещение вывески на фасаде ТЦ
• охранные услуги по договору охраны с ЧОП ТЦ
• эксплуатационные услуги с техслужбой ТЦ
• клининг с компанией ТЦ
• стоимость оформление рекламных конструкций согласно концепции ТЦ у назначенных подрядчиков
• расходы на участие в промоакциях ТЦ

Затраты на вход в договор:

• расходы на ремонт и подготовку помещения к ведению в нем коммерческой деятельности (fit out)
• обеспечительный платеж
• расходы на выполнение дополнительных обязательных требований ТЦ [установка охранной сигнализации, счетчиков на воду, электричество, получение дополнительных документов, согласований, разрешений и т. п.]
• расходы на услуги кадастровых инженеров
• расходы на регистрацию договора
• сумма страховки на время проведения СМР или на весь срок аренды

Прочие затраты

• штрафы за неисполнение условий договора
• *расходы на выполнение условий охранного обязательства объекта культурного наследия;
• услуги по уборке, чистке снега, фасада;
• плата за доступ в помещение (для предварительных договоров аренды)
• расходы на установку систем подсчета посетителей и оборота арендатора
• оплата изготовления пропусков для сотрудников
• *платный туалет для сотрудников
• * ламповый, мазутный, тротуарный, экологический сборы и т. п.

Как видите, именно арендная плата – не единственные, а часто и не основные затраты арендатора.

К сожалению, это совсем не очевидно.

Вы не можете открыть договор аренды на какой-то странице и прочесть: «Уважаемый арендатор, по договору аренды вы будете платить…» и сумма. Нет. Эти суммы разбросаны по всему тексту договора и «зашиты» в разные разделы. Какие-то содержаться в пункте «Ремонт», какие-то – в «Страхование», арендная плата и её составляющие – в соответствующем разделе «Платежи по договору» или приложении, остальные платежи – в пункте про регистрацию договора, обязанности сторон, правила торгового центра, ответственность и т. д.

Поэтому возьмите свой бизнес-план, снимите разовые очки, посчитайте, сколько на самом деле денег вы готовы вложить в ваше помещение и сверьте эти цифры с цифрами в договоре аренды.

Но даже это еще не все.

Внутри всех этих платежей есть свои нюансы и скрытые ловушки, которые ведут к дополнительных расходам. Давайте рассмотрим некоторые точки, которые помогут вам четко контролировать свои деньги в договоре аренды.

НДС

Если вы работаете в ТЦ, то, с большой вероятностью, ваш арендодатель находится на общей системе налогообложения и платит НДС.

Поэтому если вы прямо не написали в договоре, что ваша ставка включает НДС, после заключения договора аренды вы обнаружите, что должны платить на 20% больше, чем рассчитывали.

Это касается не только арендной платы: дополнительные 20% НДС будут «накручены» на любые платежи по договору. Даже на процент от выручки (оборота). Например, если вы договорились на 10% от выручки, по факту получите 12%. А это – совсем другие деньги.

Поэтому тщательно проверяйте, включен ли НДС в согласованные вами суммы. Если нет – уменьшайте базовые значения (постоянная часть арендной платы, процент от выручки и т. п.), чтобы в итоге получить те суммы, о которых вы изначально договаривались.

Те, кто арендует помещения у арендодателей – упрощенцев, считает, что их это не касается. Огорчу вас. Налоговая политика государства вынуждаем все больше арендодателей уходить от теневых схем ведения бизнеса и переходить на общую систему налогообложения. А, кроме того, всегда существует вероятность, что завтра ваш арендодатель -собственник просто продаст свое помещение, и новый собственник окажется плательщиком НДС.

Поэтому обязательно указывайте в договоре аренды, что если ваш арендодатель перейдет на общую систему налогообложения, то НДС будет считаться включенным в размер арендной платы и иных платежей, определенных договором.

Коммунальные платежи

Здесь есть несколько нюансов.

Во‑первых, – формула расчета. Во‑вторых, – тарифы.

По формуле. Часто в договорах встречаю одну и ту же ситуацию. Арендодатели в возмещение коммунальных услуг «зашивают» всю площадь здания. Т. е. при расчете коммуналки считаются как услуги, приходящиеся на ваше помещение, так и на здание в целом (вода, электричество, тепло). В результате вы платите коммунальные услуги практически за собственника. Причем, собственник «размазывает» эти услуги только на действующих арендаторов. Поэтому, чем меньше арендаторов у ТЦ и чем больше у него общих площадей, тем дороже вам обойдется коммуналка.

По тарифам история следующая. Либо арендодатели перепродают вам все коммунальные услуги, накручивая на них 20% того же НДС, либо предлагают их к оплате по ставкам, которые устанавливают сами. Во всех случаях вы переплачиваете. И переплачиваете много.

Что делать.

Не лениться и тщательно проверять принципы расчета коммунальных услуг.

В договоре фиксировать, что коммунальные услуги не оплачиваются, а возмещаются, причем по тарифам энергоснабжающих организаций без дополнительных накруток и без обложения НДС арендодателем. Также важно указать, что вы обязаны платить, только когда арендодатель вам предоставил подтверждающие документы самих энергоснабжающих организаций (там указаны тарифы) и четкий расчет.

Ну, и конечно, везде, где можно, – обязать арендодателя поставить счетчики, и платить ровно за столько, сколько потребляете.

В общем, учитесь играть с арендодателями в их игры и не переплачивать.

Индексация

Начнем с того, что этот пункт в договоре нужно проверять обязательно. По умолчанию, если в договоре ничего не указано, один раз в год арендодатель может увеличить арендную плату. Причем размер увеличения ничем не ограничен.

История из практики.

У нас было помещение, арендованное у дружественного собственника. Договор аренды был простой. Вопрос индексации урегулирован не был. Через 2 года после начала работы помещение было передано банку за долги.

Банк, оценив помещение и посмотрев договор аренды, в первый же месяц прислал уведомление о повышении арендной ставки на 50%. Новая сумма для арендатора была неподъёмной. Договор аренды пришлось прекратить.

Второе, о чем хочется сказать, – об определенной неадекватности арендодателей, которые искренне считают, что ежегодно стоимость аренды их помещения растет на 10% и более. Чего, конечно, же на практике нет.

Поэтому обязательно проверяйте размер индексации. Договаривайтесь на реальные коэффициенты, соответствующие уровню инфляции и стоимости аренды в вашем городе. Для этого можно, например, заказать анализ стоимости аренды коммерческой недвижимости за 10 последних лет и посмотреть реальную динамику цен. По нашей практике, это – не более 5% в год.

Также проверяйте сроки и порядок индексации. Оптимально, если индексация сумм включится после окончания периода окупаемости проекта. Если арендодатель на это не идет – то, по крайней мере, считайте сроки для расчета индексации не с момента заключения договора, а с момента окончания арендных каникул. Еще – хорошо бы согласовать не уведомительный порядок индексации, а повышение аренды путем заключения дополнительного соглашения.

И, конечно, обязательно сравнивайте получившиеся цифры с вашим бизнес-планом. Чтобы не получилось так, что вы только «отбили» все инвестиции в объект и начали получать прибыль, а её «съела» индексация.

Плата за объект в целом

Этот вопрос возникает в случае, если арендатор увеличивает площадь помещения в ходе эксплуатации объекта. Это может быть существенная перепланировка (снос стен), надстройка дополнительного этажа (консоли) или входной группы, в результате которого площадь существенно увеличивается. Либо изменение площади в связи с тем, что арендодатель узаконивает фактические существующие и переданные арендатору по договору аренды, но не оформленные достройки и изменения. Если у вас арендная плата начисляется исходя из стоимости квадратного метра, с каждого дополнительного квадратного метра площади вы должны будете платить дополнительные суммы.

Чтобы такой ситуации не произошло, укажите в договоре аренды, что при изменении площади объекта в этих случаях размер арендной платы увеличению не подлежит. Этим вы опять же свои деньги.

Закрытый перечень платежей

Зафиксируйте в договоре, что вы оплачивайте ТОЛЬКО прямо указанные в договоре платежи.

Это сильно упрощает жизнь, когда арендодатель вдруг направляет вам для оплаты счета на несогласованные при заключении договора расходы: очистку крыш, экологические платежи за сверхнормативные выбросы, прочистку колодцем общей канализации и т. д. и т. п.

Запомните: все, чего нет в договоре должно быть зоной ответственности (и, соответственно, затрат) арендодателя.

Открытый ресторан

Идея этого пункта проста.

Арендатор платит арендную плату только тогда, когда ресторан работает. Если ресторан закрыт из-за действий/бездействий арендодателя (ремонт, не оплачены и отключены коммунальные услуги и т. п.) или по обстоятельствам, за которые ни арендодатель, ни арендатор не отвечают (например, отключение воды из-за аварии или опрессовки труб на линии) – арендная плата не платиться.

Это сложный пункт. И он согласовывается только в переговорах. Каждый первый арендодатель, конечно, воспринимает такой пункт «в штыки». Но если его правильно аргументировать, многие арендодатели данное условие принимают. Мы согласовываем его в большинстве договоров аренды, начиная с 2014 года.

Юридическое обоснование простое: помещение не соответствуем согласованным условиям (помните пункт, о том, что помещение должно быть обеспечено коммунальными услугами?). Есть и коммерческое обоснование: арендодатель и арендатор в договоре – партнеры. Если арендатор не может использовать помещение и зарабатывать, значит, и арендодатель также не зарабатывает на аренде. Т. е. потери несут обе стороны. Это отношения «win-win»: либо оба выигрывают, либо оба проигрывают. Кроме всего прочего, такой пункт очень дисциплинирует арендодателя в скорости устранения различных аварий, решения нестандартных ситуаций и пресекает попытки закрыть ресторан в качестве ограничительных мер.

Еще раз повторюсь, деньги – ключевой фактор бизнеса. А деньги на аренду – показатель, который сложно будет скорректировать после заключения договора. Поэтому к финансовым аспектам сделки нужно подойти с максимальной ответственностью и тщательностью.

В следующем номере мы поговорим об уроках коронавирусного кризиса, которые мы должны учесть в новой арендной практике.

Договор аренды – уроки коронавирусного кризиса 

Кризис – время проверки принятых когда-то решений. Он, как лакмусовая бумажка, обозначает все проблемы договоров аренды. 

Арендаторы в общепите традиционно бесправны и вынуждены принимать правила, которые им навязывают арендодатели. Но 2020 год очередной раз показал, что такая стратегия проигрышна. Арендатору обязательно нужно уметь защищать свои интересы в договоре. Потому что от этого зависит жизнеспособность самого бизнеса.

Я выделю 3 основные темы, важность правильного регулирования которых продемонстрировал кризис. Это – форс-мажор, арендная плата и выход из договора.

Форс-мажор 

Давайте начнем с очевидного для всех.

Условие о форс-мажоре в кризисы не работает и никого не защищает.

Я столкнулась с этим еще в кризис 2008, когда Высший арбитражный суд РФ в спорах предпринимателей указал, что резкий скачок доллара для договоров – это предпринимательский риск, который коммерсанты должны были предвидеть. И убедилась, что на закон в подобных случаях надеяться бесполезно.

Кто не сталкивался с этим раньше, в полной мере узнал это в 2020. Ни одно предприятие нашей отрасли не получило свидетельство торгово‑промышленной палаты о наступлении обстоятельств форс-мажора, хотя все предприятия были закрыты. Поэтому на государство и на законодательство надеяться не приходится.

Что могу предложить вместо слепого переписывания стандартных неработающих условий.

1. В договоре вводим понятие не просто форс-мажор, а именно обстоятельства НЕПРЕОДОЛИМОй СИЛЫ.

Это такие обстоятельства, которые:

(*) стороны не могли предвидеть, заключая договор, 

(*) непосредственно оказывают влияние на ваши обязательства по конкретному договору;

(*) развиваются так, что вы не можете на них воздействовать;

(*) имеют последствия, которые вы не можете преодолеть теми разумными средствами и способами, которые у вас есть.

Вспоминаем 2019 и 2020 годы.

Летучая мышь – съевший её китаец – распространение инфекции – изоляция и закрытие всех точек общепита – отсутствие выручки – невозможность платить аренду – нет невозможность преодолеть ограничения и вести бизнес теми средствами, которые есть у арендатора.

Вот они – эти самые обстоятельства.

2. Формируем максимально подробный перечень таких обстоятельств. Здесь, как показывает практика, «кашу маслом не испортишь». Вот возможный пример:

«… стихийное бедствие, землетрясение, наводнение, засуха, оползни, сели, обвалы, снежные лавины, ураганы, смерчи, торнадо, цунами, пожар, в том числе неконтролируемый лесной, война [международная, локальная], военные действий любого характера, в том числе на суше, на воде, в воздухе и под землей, оккупация, мятеж, террористические акты, случаи массового разжигания социальной, расовой, национальной и религиозной розни, иные проявления экстремизма, гражданские беспорядки, восстания, забастовки [обычные, предупредительные, а также «итальянские»], конфликты между предпринимателями и рабочими, блокада, запреты на экспорт или импорт, ограничения, вызванные карантином, эпидемии и пандемии».

Одновременно оставляем этот перечень открытым, потому что предусмотреть все заранее невозможно. Юридически это делается с использованием перед перечнем оборота «включая, но не ограничиваясь…».

• и, САМОЕ ГЛАВНОЕ: указываем, что соответствующие обстоятельства ПРИОСТАНАВЛИВАЮТ исполнение обязательства. И что сторона, которая не исполняет договорные обязательства, НЕ СЧИТАЕТСЯ НЕ ИСПОЛНИВШЕЙ ИХ или НАРУШИВШЕЙ ИХ.

Почему важно именно «приостановить исполнение обязательств»?

Разница с классическим форс-мажором здесь вот в чем: при форс-мажоре нет ответственности за нарушение обязательство, а само обязательство сохраняется. Т. е., например, если вы не платите аренду в силу форс-мажора, с вас нельзя взыскать пени или штраф, но вот сумму арендных платежей вы должны по-прежнему в полной сумме.

Если же вы прописываете, что при наступлении обстоятельств непреодолимой силы ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРИОСТАНАВЛИВАЮТСЯ (т. е. НЕ ДОЛЖНЫ ИСПОЛНЯТЬСЯ), то в нашем примере ваша обязанность по оплате арендной платы не существует все время, пока действуют эти обстоятельства.

Арендная плата 

Первое. Я уже упоминала раньше, что даже в обычной жизни мы уже пришли к формуле «нет деятельности – нет арендной платы». Для кризисов такая формулировка просто необходима.

Второе. Как показывает жизнь, один из эффективных способов быть с арендодателем «в одном лодке» – устанавливать арендую плату в виде процента от выручки. В большинстве договоров обычно прописывается минимальная сумма, которую арендодатель должен получить в любом случае. Исходя из своего опыта, я также рекомендую установить верхнюю планку. Это на случай, если ваш бизнес начнет вдруг работать ОЧЕНЬ хорошо. И сумма процента от выручки превысит запланированные вами расходы.

Третье. Наше «ноу-хау». В 2020 оду нам удалось заключить договор аренды на буквально эксклюзивных условиях. В долгосрочный 15‑летний договор мы сразу заложили шкалу арендных плат, размер которых зависит от наличия или отсутствия 2 показателей:

– ограничительных мер, их строгости и влияния на работу предприятий общепита, 

– чрезвычайных обстоятельств, частично или полностью препятствующих использованию объекта аренды в соответствии с целевым использованием, не зависящих от воли сторон договора и находящихся вне рамок их разумного контроля.

Получилось 4 возможных сценария определения размера арендной платы внутри каждой ситуации. Это дает возможность гибко автоматически адаптировать размер арендной платы к существующим реалиям экономики и жизни. Сразу оговорюсь, что это – чистый эксперимент компании, которую я сопровождаю. И что согласовали его исключительно в силу переговорных талантов собственника и директора по развитию. Но если получалось у них – получится и у вас.

Выход из договора 

Начну с очевидного: выход из договора должен быть.

«Договор-нерасторгайка» – это тупик для арендатора, который становится заложником арендодателя. И никакой кодекс здесь не помогает.

Мы все столкнулись с этим в прошлом году.

Поэтому вы всегда должны иметь ЗАПАСНЫЙ выход из договора. Запасный выход в нашем случае – это досрочный выход из договора по инициативе арендатора. Обращаю внимание: именно по инициативе арендатора, а не по соглашению сторон. Потому что достичь соглашения удается не всегда. К сожалению, этот момент очень часто вообще упускается из виду при заключении договора 

Ваш договор в идеале должен вам обеспечивать возможность выйти из него безмотивно (т. е. без заранее определенных причин, в том числе нарушений со стороны арендодателя) с предупреждением за определенный срок. На практике он обычно составляет 2–3 месяца. Это время, которые необходимо арендодателю, чтобы найти нового арендатора. Для того, чтобы согласовать этот пункт можно предложить арендодателю так называемую плату за отказ от договора. Она также может составлять суммы от 1 до 3 ежемесячных арендных плат.

Если арендодатель вообще не согласовывает безмотивный выход из договора, как минимум, у вас должна быть возможность прекратить договор, если что-то пойдет не так.

Что такое «не так». Это означает, что по какой-то причине вы не можете пользоваться помещением для ведения в нем своей деятельности.

Мы в своих договорах предусматриваем несколько условий. Например, такие:

• существуют объективные препятствия использования Объекта [полностью или частично] в течение более 30 [тридцати] календарных дней подряд либо в течение 30 [Тридцати] календарных дней в течение 3 [трех] последовательных месяцев;

• существуют ограничения беспрепятственного доступа в Объект [полностью или частично] или на прилегающую к нему территорию, необходимую для использования Объекта [полностью или частично], в течение более 30 [тридцати] календарных дней подряд либо в течение 30 [Тридцати] календарных дней в течение 3 [трех] последовательных месяцев.

Два важных нюанса.

Первый. Арендодатели традиционно пытаются указать, что невозможность использования объекта аренды происходит «по вине арендодателя» либо «по умыслу арендодателя». Будем честны. В такой формулировке это – мертвый пункт, который никогда не позволит вам выйти из договора.

Вам нужна формулировка «по обстоятельствам, за которые АРЕНДАТОР (т. е. вы) не отвечает». Т. е. если ТЦ, в котором вы арендуете помещение, оказался практически полностью отрезан от посетителей, потому что началась масштабная реконструкция прилегающего шоссе, – это обстоятельства, которые препятствуют ведению вами полноценной деятельности. Они происходят не по вине арендодателя. Но они позволяют вам выйти из договора.

Второй. Вы должны понимать различие между ОДНОСТОРОННИМ РАСТОРЖЕНИЕМ договора и ОДНОСТОРОННИМ ОТКАЗОМ. Это – две абсолютно разные вещи.

Расторжение договора работает так: вы обращаетесь к арендодателю с предложение о досрочном расторжении договора. Если арендодатель соглашается – подписывается соглашение о расторжении, и вы возвращаете помещение. А вот если арендодатель против – то прекратить договор вы можете только в суде. Но только на этом вы потеряете в среднем от 4 до 9 месяцев, в течение которых будете продолжать платить арендную плату. При этом, никто не гарантирует вам, что суд расценит те или иные обстоятельства также как вы, т. е. как причины, которые дают вам право расторгнуть договор.

Совсем другое дело – ОТКАЗ от договора.

Если вы предусмотрели в договоре такой механизм прекращения отношений – у вас есть возможность просто написать арендодателю уведомление, направить его и через определенное время освободить помещение. Потому что договор будет прекращен.

На практике встречаются попытки юристов скрестить эти два понятия, в результате которых в договорах появляются фразы вроде: «одностороннее расторжение договора», «расторжение договора в одностороннем порядке» и даже «досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке». Это – что-то вроде русской рулетки. Потому что трактовать эти фразу можно и как расторжение, и как отказ. И многое зависит от наличия либо отсутствия четко прописанной процедуры, которая позволяет уточнить, что же на самом деле имелось в виду. Т. е. ваше судьба и ваши деньги зависят толкования, которое будет выгодно арендодателю, и от мнения суда. Поэтому не осложняйте себе жизнь. Следите за словами.

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА 

Завершая разговор о прекращении договора, поговорим о процедуре выхода из договора.

Что нужно продумать тут.

1. Кто, кого, когда о чем и каким образом уведомляет о возврате помещения.

2. Какие улучшения считаются отделимыми, а какие нет.

3. Возмещается ли арендатору стоимость НЕотделимых улучшений в случае прекращения договора аренды в принципе. По умолчанию, если этот вопрос отдельно в договоре не урегулирован, стоимость НЕОТДЕЛИМЫХ улучшений арендодатель вам не возмещает. Должен ли арендодатель и, если да, то в каком размере, возместить ваши вложения в помещение, если вы вынуждены в одностороннем порядке прекратить договор по вине арендодателя, а также в связи с гибелью или существенным повреждением помещения.

Этот момент КРАЙНЕ сложный в переговорах. Все без исключения арендодатели изначально стоят на позиции, что ничего и никогда они возмещать арендатору не будут. И только переговоры, объяснение сумм инвестиций позволяет достигать компромисса.

Нам удается согласовывать разные схемы возмещения. Кто-то соглашается на возмещение стоимости неотделимых улучшений исходя из заранее согласованной стоимости вложений в 1 кв. м. арендуемой площади с учетом амортизации. Кто-то подписывается под тем, что возместит инвестиции, подтвержденные первичными документами исходя из определённой формулы.

4. Как производятся расчеты при прекращении договора.

В частности, засчитывается ли обеспечительный платеж (если он есть) в счет арендной платы за последний месяц аренды, либо он удерживается арендодателем в качестве отступного, либо возвращается на ваш расчетный счет. И в какой срок.

Отдельно я хочу коснуться такого вопроса, как возврат помещения. Дело в том, что вернуть помещение арендодателю не так просто, как может показаться на первый взгляд.

В нашей практике были неоднократные случаи, когда формальным собственником помещения были подставные лица, часто живущие в деревнях, селах, других городах.

Во‑первых, уведомить их о возврате помещения было большой проблемой – они просто не получали корреспонденцию. Соответственно, подписать акт возврата помещения тоже было невозможно. А пока арендатор не вернул помещения, формально считается, что он продолжает пользоваться им. А, значит, должен продолжать платить арендую плату. На моей памяти были арендодатели, которые злостно пользовались этим. И не приходили на приемку помещения несмотря на неоднократные уведомления. Неделя за неделей.

В одном из случаев, чтобы вернуть помещение, пришлось в присутствии свидетелей, включая участкового, закрыть и опечатать помещение, отразить в акте, что помещение освобождено, а потом бандеролью отослать ключи от помещения на адрес собственника.

Была я очевидцем и обратной истории.

Предприниматель выкупил у города помещение, чтобы вести в нем коммерческую деятельность. Только вот город забыл предупредить покупателя о том, что помещение сдано в длительную аренду. В результате новый собственник получил помещение, в котором находился алкогольный магазин, который платил небольшую аренду по ставкам аренды муниципальной собственности.

Сначала новый собственник решил резко увеличить арендую плату, на что получил обоснованный ответ, что по договору арендная плата может быть увеличена не чаще 1 раза в год, по определенной процедуре и не более, чем на индекс инфляции.

Новый собственник сцепил зубы и решил переждать год, пока договор аренды не закончится. По условиям договора он должен был уведомить арендатора о том, что не планирует продление аренды на новый срок за 3 месяца до окончания срока действия договора. Он честно отослал уведомление, но оно не было получено. Потом он послал уведомление еще раз. Оно было получено, но только человеком, который никакого отношения к арендатору не имел. Такое часто встречается в холдингах. Это позволило арендатору утверждать, что арендодатель не выполнил процедуру уведомления, предусмотренную договором.

В общей сложности собственник направил больше 5 уведомлений. И потом был вынужден судиться с арендатором и требовать прекращения договора в суде. Это дало магазину возможность торговать на хорошей точке дополнительные 9 месяцев. А собственник на всем этом потерял несколько миллионов рублей неполученной арендной платы.

А каждый день просрочки возврата помещения – это день, за который вы заплатите арендную плату, а часто еще и штрафные санкции за нарушение срока возврата.

Поэтому рекомендую изначально заложить в договор аренды четкую и понятную процедуру возврата помещения, которая будет предусматривать следующие вопросы:

Срок возврата. Процедура уведомления.

Четко определите в договоре, когда наступает срок возврата помещения. Это либо последний день аренды, либо иной согласованный сторонами день. А также пропишите, каким образом вы уведомите арендодателя о готовности вернуть помещения. Это могут быть заказное письмо, телеграмма, письменное уведомление, переданное курьером. Помните, арендодатель не сидит и не ждет, когда вы позовете его на приемку. Сделайте процедуру понятной и исполнимой для обеих сторон.

Состояние. Естественный износ. Достройки 

Это пункт о том, в каком именно виде вы должны вернуть арендодателю помещение. Здесь нам поможет тот самый акт приема-передачи, в котором зафиксировано состояние помещение на момент приемки.

Что еще. Прямо укажите, что сколы, трещины, отверстия от шурупов и т. п. относятся к естественному износу в ходе коммерческой эксплуатации помещения. Тогда, при их обнаружении, вам не придется спорить с собственником по поводу необходимости проведения за ваш счет косметического ремонта.

Также укажите, что если арендодатель согласовал перепланировку или достройку, то помещение возвращается в состоянии после перепланировки/достройки. Иначе вам придется ломать построенные стены и возводить новые на месте тех, которые указаны в плане помещения, приложенному к договору аренды.

Улучшения, которые арендатор может забрать 

Здесь нам нужно четко определить, какие улучшения стороны считают отделимыми, а какими – неотделимыми.

Закон говорит вроде четко: все, что неотделимо – остается у арендодателя, все, что отделимо – можете забрать. Все понятно и прозрачно. Но как на самом деле? Отделима ли система вентиляции? А система теплоснабжения? А выключатели? Четкого ответа на эти вопросы нет. И судебная практика тоже очень неоднородная.

Поэтому лучший способ не вступать в споры при прекращении договора – изначально продумать и указать в договоре, что именно для данных конкретных арендатора и арендодателя и для данного конкретного помещения относится к отделимым улучшениям, а что – к неотделимым.

Процедура возврата. Односторонний акт 

Внесите в договор условие, что вы можете сдать помещение по одностороннему акту, т. е. акту, который будет подписан только со стороны арендатора. Это – ваша страховка на случай, если арендодатель вообще не явится на приемку, либо если явится, но откажется подписывать акт приемки-передачи.

На практике в подобных случаях лучше сдавать помещение в присутствии свидетелей (участкового, представителя ТСЖ, иного независимого свидетеля), которые также подпишут ваш акт. Это позволит зафиксировать факт освобождения помещения. А, значит, и момент, после которого вы уже не должны платить аренду.

Момент исполнения обязанности по возврату 

Пропишите четко в договоре, что, если вы освободили помещение, пригласили арендодателя, подписали акт со своей стороны и готовы отдать ключи, то ваша обязанность по возврату помещения считается исполненной. Эта юридическая хитрость также позволит защитить ваши деньги. Ведь пока обязанность по возврату помещения не исполнена, арендная плата продолжает начисляться.

Необходимость ремонтных работ 

Я предлагаю вынести этот вопрос за пределы процедуры возврата помещения.

В своих договорах с указываю, что что арендодатель не имеет права отказаться от приемки помещения, если оно полностью освобождено и арендатор готов его вернуть. А все вопросы, связанные с недостатками помещения и необходимостью ремонта, мы отражаем в акте, а затем совместно решаем, чья это зона ответственности, т. е. кто именно и за чей счет должен ремонтировать помещение.

Это еще одна дополнительная страховка: мы разделяем момент возврата помещения (а, значит, и обязанность платить за него арендную плату) и момент проведения ремонтных работ, если такие вопросы возникнут при возврате.

Запрет на удержание имущества 

Большинство арендодателей считают, что они могут удерживать ваше имущество, пока не будут проведены все расчеты по договору. Это – своего рода шантаж, отголоски 90‑х.

Такое условие не является законным. Поэтому не соглашайтесь на него. Указывайте в договоре, что запрещаете удержание вашего имущества, в том числе при прекращении договора аренды. И что подобные действия арендодателя вы будете рассматривать как самоуправство и использовать все предусмотренные законом методы защиты нарушенного права, включая требования о компенсации убытков и обращение в правоохранительные органы.

Такой пункт позволит вам не потерять свое собственное имущество при прекращении договора.

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ 

Я постаралась рассказать о самых распространённых проблемах, с которыми сталкиваются. В действительности нюансов и ловушек договора аренды значительно больше, чем позволяет рассказать объем одного выступления (одной статьи).

Тем не менее, я надеюсь, что мой рассказ заставил вас всерьез задуматься над тем, о чем и как нужно договариваться с арендодателями, заключая договоры аренды.

Я хочу, чтобы вы заходили в договоры аренды с открытыми глазами. Чтобы вы четко представляли, что именно нужно вашему бизнесу в арендных отношениях, чтобы быть стабильным и успешным. Чтобы вы вели переговоры с арендодателями на равных и согласовывали нужные вам условия. Помните, что, заключая надежный договор аренды, вы защищаете свой бизнес и свои деньги.