Спрос на рынке аренды превышает предложение. Последует ли повышение ставок?..

Экономический спад на рынке аренды проявился в первые же месяцы: более слабые игроки освобождали помещения для более сильных. Сегодня эксперты отмечают окончание кризиса на этом рынке: свободных помещений для рестораторов, желающих их арендовать, фактически не осталось.

СКОЛЬКО СТОИТ АРЕНДА

— Сетевые рестораны оправились от кризиса одними из первых и начали занимать помещения, с которых съезжали торговые точки, — считает Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости Colliers International СПб. — И сегодня спрос со стороны сетевиков огромен и намного превышает предложение — буквально на порядок. У нас лежат заявки не менее чем от 60 сетей, которые развиваются и хотят расширяться. Мы нашли подходящие помещения пока лишь для шести из них.

С начала 20011 года ставки на помещения под рестораны выросли на 2-5%. Аренда помещений на Невском, по разным источникам, обходится в зависимости от площади от 4 до 12 тысяч рублей за кв. метр в месяц, на других торговых коридорах — до 8-9 тысяч. В спальных районах ставки колеблются от 1 до 4 тысяч рублей за кв. метр в месяц в зависимости от расположения и удаленности от метро.

— Мы наблюдаем довольно активную миграцию арендаторов в центре Петербурга, — говорит Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. — Ресторан может переехать в помещение на Невском через 2-3 дома, если получит при этом выгоду в виде более низкой арендной платы. Также наблюдаем приход в центральные районы города более демократичных заведений. Например, рядом с «ПалкинЪ» открылась «Евразия» — и таких примеров достаточно много. За последние два года (и эта тенденция схожа с рынком офисной недвижимости) многие сетевые компании вроде ресторанов суши получили возможность открыть свои заведения там, где раньше это было баснословно дорого. Вакантные площади освободились за счет того, что в битве за клиента проиграли заведения без внятной концепции, подарив более удачливым конкурентам возможность занять пустующие площади. Сегодня таких возможностей фактически не осталось.

С начала 20011 года ставки на помещения под рестораны выросли на 2-5%. Аренда помещений на Невском, по разным источникам, обходится в зависимости от площади от 4 до 12 тысяч рублей за кв. метр в месяц, на других торговых коридорах — до 8-9 тысяч. В спальных районах ставки колеблются от 1 до 4 тысяч рублей за кв. метр в месяц в зависимости от расположения и удаленности от метро.

ГДЕ НАБЛЮДАЕТСЯ НАИБОЛЬШИЙ СПРОС

Сегодня, как отмечают эксперты, наибольший спрос, помимо Невского, имеют площади рядом с метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко». Это крупные спальные районы с очень небольшим количеством заведений общественного питания — бронировать места заранее там нужно в любые рестораны. Но дело в том, что именно в этих районах очень мало подходящих для ресторанного бизнеса помещений.

— Их не только на Большевиков и Дыбенко мало, их в принципе немного, — говорит Роман Евстратов. — У ресторана высока потребность в электроэнергии — любому заведению требуется от 50 до 200 кВт. А идеальный вариант — помещение с газоснабжением, которых также мало. Поэтому сегодня главная проблема не в высоте арендных ставок, а в недостатке площадей.

Одними из самых насыщенных в отношении заведений общественного питания считаются Приморский и Василеостровский районы — на них наблюдается наименьший спрос.

— Зато активно развивается пригородные направления — например, Репино, — уточняет Павел Созинов. — Многие рестораны открывают загородные «филиалы» в районах элитной коттеджной застройки. Это, например, рестораны в Репино «Шаляпин» , «Строганов Стейк и Гриль». Подобные тенденции в будущем, с активизацией строительства элитных коттеджных поселков, будут усиливаться.

Сегодня, как отмечают эксперты, наибольший спрос, помимо Невского, имеют площади рядом с метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко». Это крупные спальные районы с очень небольшим количеством заведений общественного питания — бронировать места заранее там нужно в любые рестораны. Но дело в том, что именно в этих районах очень мало подходящих для ресторанного бизнеса помещений.

Нельзя не отметить и положительную динамику на рынке аренды торговых площадей. По мнению экспертов, к концу 2011 года в Санкт-Петербурге будет насчитываться около 3,9 млн кв. метров современных торговых комплексов. В прошлом году в Северной столице было введено в эксплуатацию 168 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Наиболее значимым в этом плане стал ноябрь — на него пришлось открытие сразу двух крупных торговых комплексов: Stockmann Невский Центр и Galeria. На сегодняшний день в городе насчитывается 3,66 млн кв. метров торговой недвижимости. Однако спрос и здесь превышает предложение, хотя арендные ставки на торговые помещения Петербурга стабилизировались. Аренда 1 кв. метра в больших ТЦ стоит 1100-3500 рублей, в средних — 600-1200 рублей в месяц.

ЖДАТЬ ЛИ ПОВЫШЕНИЯ СТАВОК?

И при таком соотношении спроса и предложения арендные ставки, кажется, должны начать очередной виток роста.

— Я бы очень осторожно подходил к такому прогнозу, — комментирует Роман Евстратов. — После кризиса арендаторы стали тщательно просчитывать свою окупаемость. Времена, когда сети развивались, вкладываясь в новые точки фактически не задумываясь, прошли: сегодня все четко составляют свои бизнес-планы. Конечно, ресторатору интересно заключить договор аренды на длительный срок, от 7 лет. Но я замечаю: если он видит, что окупит свои вложения в течение 3,5-4 лет, то берет помещение; если срок окупаемости в этом месте прогнозируется в 4,5 года — еще рассматривает; но если этот срок составляет 5 или более лет — отказывается от аренды. И часто сталкиваюсь с тем, что когда в тендере начинают участвовать несколько игроков, они быстро, буквально на втором круге отсекаются, не желая переплачивать за аренду. Раньше это могло длиться до бесконечности: игроки добавляли буквально по 5-10 долларов за круг.

То есть, сегодня резерва по увеличению спроса помещений для ресторанов нет: при текущих арендных ставках они уже достигли своего максимума и большего повышения ставок рестораторы просто не потянут. Таким образом, по мнению экспертов, на рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения. Спрос будет достаточно активным, но на докризисный уровень, как до осени 2008 года, скорее всего, не вернется. Новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах: они наверняка заполнятся арендаторами.

— В 2011 году ждать резких перемен на рынке не стоит, — подтверждает Павел Созинов. — Ставки будут плавно расти в пределах 5% в год за счет инфляции. С приходом новых международных сетей в город можно ожидать усиления конкуренции и активной борьбы за отдельные самые «лакомые» помещения стрит-ритейла под ресторанную функцию в центре города.