Петербургский рынок достаточно насыщен: ликвидных помещений мало

Арендные ставки на торговых коридорах

Помещения с самой высокой арендной ставкой по-прежнему располагаются на Невском проспекте — от 4 до порядка 10 тысяч рублей за кв. метр. Надо отметить, что чем меньше площадь, тем дороже квадратный метр, и ставки сегодня достигают даже 12 и 13 тысяч рублей. Заведения общепита эти ставки, как правило, не рассматривают, ограничиваясь стоимостью аренды около 8 тысяч рублей за кв. метр — иначе помещение для них становится нерентабельным.
В спальных районах сегодня тоже появляются торговые коридоры — к ним можно отнести, например, Ленинский проспект, проспекты Просвещения, Гражданский, Большевиков — ставки здесь значительно ниже. Но обращаю внимание: несмотря на то, что это спальные районы, около станций метро — таких как «Проспект Просвещения», «Проспект Большевиков», «Озерки» — ставки достаточно высокие и могут составлять даже порядка 6 тысяч рублей за кв. метр.
Одним из самых интересных операторов общепита, вышедших на рынок Санкт-Петербурга в последнее время, является компания Hesburger — финский оператор. Первую свою точку они открыли на фуд-корте в ТК «Гулливер», а сейчас заключили договор на открытие второй точки на Московском проспекте рядом со станцией метро «Технологический институт», соответственно, после торгового комплекса они пошли еще и в стрит-ритейл.
Сегодня активно развиваются такие сети, как сеть пивных баров Killfish, «Две палочки», «Бургер Кинг», «Кофешоп», Traveler's coffee, открылась известная международная сеть Cinnabon, которая, как и Hesburger, первую точку открыла на фуд-корте (в ТК «Галерея»), а потом пошли в стрит — вторая точка откроется на Сенной площади.
Таким же путем пошла немецкая сеть рыбных ресторанов Nord See: первую точку они открыли на фуд-корте в ТК «Галерея», а вторую — в стрит-ритейле — открывают на Невском.
Мы видим, что рестораны и сети садятся не только в стрит-ритейл, но и в торговые комплексы. И на сегодняшний день открытия новых торговых комплексов и большого прироста вакантных площадей ожидать трудно. Пока открылись ТК «Платформа», «Меркурий» (Колпино) и «Константиновский» (Пушкинский район). Город ожидает открытие одного из крупнейших проектов — торгового комплекса «Лето», а также ТК «Питер-лэнд». Последний, скорее всего, будет запаздывать с открытием — он должен открыться до конца года, а «Лето» на Пулковском шоссе открывается вот-вот и, соответственно, будучи огромным моллом, замкнет на себя все южные районы и города-спутники.
Таким образом, помещения торговой недвижимости на рынке есть, но надо отметить, что рынок уже достаточно насыщен и ликвидных помещений очень мало, что, видимо, приведет к тому, что в следующем году нас ожидает небольшой подъем арендных ставок.
 

Тенденции стрит-ритейла

Прежде всего это закрытие игровых автоматов, в связи с чем в конце 2010 и начале 2011 года на рынке появилось множество ликвидных помещений. Их стоимость была на 20-30 % выше средней рыночной стоимости, а площадь составляла как от 50 до 100 кв. метров, так и от 200-500 кв. метров — наиболее востребованного метража в ресторанном бизнесе. К концу второго квартала 80 % этих ликвидных помещений, освободившихся от игровых автоматов, были заняты предприятиями общественного питания.
Следующая тенденция — формирование зоны общепита на Невском проспекте и вокруг него. Сюда уже вышли и продолжают выходить сетевые заведения, в том числе кофейные. Внутри этой тенденции следует отметить, что Невский проспект очень разный — Староневский, просто Невский, начало Невского. И если начало Невского проспекта ресторанный бизнес никогда особенно не интересовало, то на сегодняшний день все очень сильно меняется в связи со скорым открытием станции метро «Адмиралтейская». Оно кардинально изменит потоки в данной части Невского проспекта, и сегодня эта зона стала очень интересна для ресторанов — в ней уже сильно повысились цены на существующие помещения.
Еще одной тенденцией можно назвать расширение географии и уход ресторанного бизнеса в спальные районы. Она наблюдалась и в конце 2010, и в начале 2011 года и связана с несколькими причинами. В первую очередь — с нежеланием людей ужинать и развлекаться далеко от дома и, соответственно, желанием иметь возможность делать все это там, где они живут. Второй момент — оптимизация затрат: в спальных районах стоимость аренды коммерческих площадей значительно ниже, чем в центре города.
Продолжается развитие тенденции, связанной с выбором помещения. Если раньше под заведения общественного питания брали просто хорошее ликвидное помещение, учитывая, конечно, определенные технические и экономические показатели, то сегодня одним из основных условий взятия в аренду помещения является условие, что раньше в нем уже располагалось заведение общепита. Это связано в первую очередь с оптимизацией затрат и ускорением вхождения в данное помещение.
 

Льготные условия,которые предоставляют
сегодня арендодатели арендаторам,
являющимся операторами общепита

Прежде всего это срок договора. Он может быть как долгосрочным — более 11 месяцев, так и краткосрочным. Неотъемлемым условием для предприятия общепита является, конечно, долгосрочный договор, так как бизнес начинает окупаться не ранее чем через три года, и собственники помещений готовы идти на подписание таких договоров.
Следующий момент — льготный период: некий срок, когда оператор-арендатор не платит арендную плату за помещение. Стандартно в Санкт-Петербурге — это месяц. Но для предприятия общественного питания это слишком короткий срок, и, как правило, договариваются на два, а иногда и на три-четыре месяца льготного периода.
Еще один важный момент — депозит: некая сумма, которая выплачивается при подписании договора. Общегородская норма составляет первый и последний месяц, но для предприятия общепита иногда бывают некие послабления для улучшения вхождения в помещение, и — могут предложить заплатить, к примеру, лишь за 1 месяц вместо двух.
Индексация арендной ставки. Как правило, она начинается со второго года аренды и может быть совершенно любой, в зависимости от того, к чему стремится арендодатель: она может быть привязана к инфляции, а может быть фиксированной — 8-10 %. Но если мы говорим о ресторанном бизнесе, то, как правило, эта цифра ниже — 5-7 %, а иногда удается договориться об индексации арендной ставки не со второго года аренды, а, например, с третьего.
Брокерские услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.
 

Технические параметры помещения,на которые
обращают внимание операторы общепита

Прежде всего это электрическая мощность. У любого оператора общепита мощность своя — в соответствии с технологиями. Но, как правило, для кофейни это 25-30 кВт, для достаточно большого заведения ресторанного плана — порядка 60 кВт, а для крупного сетевого игрока, тем более международного уровня, — 100-120 кВт. Если такой мощности на объекте нет, то, скорее всего, он взят не будет, даже при прочих удовлетворяющих его условиях.
В какой-то мере электрическую мощность может заменить наличие на объекте газа — соответственно, если есть газ, то киловаттов можно использовать меньше.
Если ресторан планирует взять помещение в жилом доме, то для него очень важным будет наличие технического этажа над этим помещением — без этого могут возникнуть проблемы с жителями соседних квартир.
Соответственно, важно наличие определенного количества входов, витрин, пожарной сигнализации, определенного расстояния до всех детских заведений.
Кроме того, есть еще один немаловажный показатель: возможность организации около помещения летней террасы, которая тоже улучшает экономику данного заведения.