Северо-Западный округ находится на третьем месте в России по обеспеченности населения посадочными местами, а Санкт-Петербург является российским лидером по посещаемости заведений общественного питания. Это дает основу развитию рынка коммерческой недвижимости, и наиболее активными арендаторами коммерческих помещений становятся как раз операторы ресторанного бизнеса.
— операторы ресторанного бизнеса — наиболее активные арендаторы коммерческих помещений;
— повышенный уровень насыщенности петербургского рынка общественного питания;
— дефицит качественных помещений;
— новый подход к встроенным помещениям в рамках новых жилых комплексов;
— ограничение розничной продажи пива дало стимул для развития баров и пивных заведений в Санкт-Петербурге;
— преобладание долгосрочных договоров аренды.
— электрические мощности 40-60 (в некоторых случаях — до 100) кВт;
— размещение в отдельно стоящем здании;
— при размещении в жилых домах обязательное наличие технического этажа над помещением ресторана;
— открытые планировки типа open space (без перегородок);
— наличие 1-2 входов с улицы, лучше — угловое помещение;
— наличие витрин;
— наличие пожарной сигнализации;
— и прочее.
— повышенный уровень насыщенности петербургского рынка общественного питания;
— дефицит качественных помещений;
— новый подход к встроенным помещениям в рамках новых жилых комплексов;
— ограничение розничной продажи пива дало стимул для развития баров и пивных заведений в Санкт-Петербурге;
— преобладание долгосрочных договоров аренды.
Кафе, семейные рестораны и бары имеют явную перспективу
По данным аналитиков ASTERA, сегмент общественного питания является сегодня одним из лидеров рынка: четверть всех заявок, поступающих в нашу компанию принадлежит операторам данного профиля.
С начала 2013 года только в Петербурге нами было закрыто порядка 25 сделок с операторами общественного питания, что еще раз подтверждает высокие темпы развития данного направления.
Высокая конкуренция наряду с дефицитом качественных площадей стимулируют операторов к созданию новых форматов на рынке общественного питания. Так, компания «Global Point Family» запустила первую кухню-бар «Funky Kitchen» – микс бара и недорого ресторана, «CoffeeShop» и «Буквоед» открыли совместный проект в набирающем популярность формате «книжный магазин +кафе», компания «Food Retail Group» приступила к освоению нового формата, сочетающего в себе культурный досуг и ресторан Biblioteka. Недостаток предложения в ликвидных локациях влечет за собой смещение интереса операторов общепита в сторону спальных районов, новых жилых массивов и пригородов.
Еще одна тенденция — новый подход к встроенным помещениям в рамках новых жилых комплексов. На сегодняшний день многие строительные компании при проектировании жилого комплекса с целью повышения его привлекательности изначально планируют встроенные помещения, учитывая направление деятельности будущего арендатора. Это способствует формированию комфортной жилой среды в новых микрорайонах.
Ни для кого не секрет, что законодательные меры, которые ограничивают сегодня розничную продажу пива, повлекли за собой развитие баров и прочих пивных заведений.
В первом полугодии 2013 года на этот рынок вышли новые бренды, полагаю, сегмент продолжит развитие.
Еще одна явная тенденция — преобладание долгосрочных договоров аренды. До 80 процентов договоров, которые были заключены в 2013 году, являются долгосрочными, что, соответственно, влечет за собой снижение объема предложения встроенных помещений в ликвидных локациях. Долгосрочные договоры преобладают и в торговых комплексах.
Тем не менее, несмотря на дефицит предложения, на рынок регулярно выходят новые проекты и форматы.
Сложности открытия
Дефицит коммерческих площадей возникает еще и потому, что для операторов общепита подходит далеко не каждое помещение: существует ряд определенных требований — к локации, к техническим характеристикам объекта, и т.д. Конечно, для разных концепций общепита эти требования различны, однако в любом случае без их удовлетворения открытие заведения общественного питания сильно усложняется.
Например, в этом году, как и в прошлом, существуют сложности с увеличением мощностей на объекте. Эту проблему можно решить с помощью газа, если он на объекте имеется и если технологический процесс приготовления пищи данного оператора в принципе приемлет использование газового оборудования. В связи с этим сегодня развивается рынок посреднических услуг по присоединению дополнительных мощностей.
Средние арендные ставки по-прежнему наиболее высоки в центре: на Невском проспекте они варьируются от 4800 до 12000 рублей за кв. метр; на площади Восстания — от 1800 до 10000; в районе метро "Садовая-Сенная" — от 4 до 8 тысяч. Для операторов общественного питания по-прежнему интересными являются такие станции метро как "Московская", "Василеостровская", "Технологический институт", "Петроградская".
В связи с высоким спросом вблизи данных станций существует дефицит площадей, а арендные ставки остаются на высоком уровне. Что касается закрытой на ремонт станции метро "Петроградская", то те договоры, которые были заключены с начала года, предполагают договоренность между арендатором и арендодателем о льготной арендной ставке до момента открытия станции метро и, соответственно, увеличения трафика пешеходного потока.
Оправдают ли надежды торговые комплексы?
За шесть первых месяцев 2013 года в Санкт-Петерурге было введено в эксплуатацию 140 тысяч кв. метров качественных торговых площадей в составе ТК. За этот период были открыты 6 торговых центров.
Объем арендопригодных площадей в петербургских ТК, составляет сегодня 2 млн. 937 тысяч кв. метров.
По территориальному расположению наибольший прирост пришелся на Московский и Выборгский районы. Соответственно, предложение в этих районах выросло на 22,7 и 9,7%. Большая часть торговых центров, открытие которых состоялось в конце 2012 — начале 2013 года, к концу второго квартала этого года были заполнены на 30-70%. В наиболее успешных ТЦ обновление пула арендаторов продолжается, хотя предложений для заведений общественного питания очень мало — фактически предложение стремится к нулю. В большинстве случаев операторы общепита могут рассматривать для себя открытие только во вновь открывающихся комплексах.
Ресторанная составляющая открывающихся торговых комплексов формируется, как правило, задолго до их открытия.
В скором времени Петербург ожидает открытие еще семи торговых комплексов с суммарной арендопригодной площадью 212,7 тысяч кв. метров. К числу наиболее крупных ТК, которые планируются к в вводу эксплуатацию до конца 2013 года, относятся "Лондон молл" после реконструкции и "Жемчужная плаза" — по данным комплексам на сегодняшний день идет активное заключение договоров, их заполненность составляет уже около 70%. Открытие «Жемчужной плазы» состоялось в конце августа.
Спрос на помещения, пригодные для аренды заведениями общественного питания, уже давно растет опережающими темпами, и если открывающиеся ТК позволяют с ним справляться, то в стрит ритейле наблюдается сокращение объема площадей, которые предлагаются в ключевых торговых коридорах. В связи с этим многие операторы общепита рассматривают вариант дальнейшего развитие в пригородах Петербурга, а иногда и в регионах России.
Однако, несмотря на высокую насыщенность, на рынке общественного питания, безусловно, всегда есть место для размещения качественных проектов.
— размещение в отдельно стоящем здании;
— при размещении в жилых домах обязательное наличие технического этажа над помещением ресторана;
— открытые планировки типа open space (без перегородок);
— наличие 1-2 входов с улицы, лучше — угловое помещение;
— наличие витрин;
— наличие пожарной сигнализации;
— и прочее.
— активное введение жилья усилит тенденцию смещения спроса операторов общепита в сторону современных спальных районов;
— региональное развитие — фактически единственный перспективный путь развития для крупных сетевых операторов;
— новые правила регистрации долгосрочных договоров аренды могут привести к снижению спроса на помещения в торговых центрах.
Эксперт
Лилия Павлова
