Аренда и выкуп без лишних потерь

Буквально в последние месяцы вступил в силу ряд законов, несколько видоизменивших правовое поле, на котором работают рестораторы. В связи с этим возникает множество вопросов по новым положениям законодательства, и ответить на них может только квалифицированный юрист. На страницах журнала «Современный бизнес. Ресторан» и на сайте www.restop.ru мы открываем рубрику «Консультация юриста». В этом номере мы поднимаем вопросы аренды и выкупа нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Санкт-Петербургу. На них отвечает кандидат юридических наук доцент Наталья Викторовна Петрова — представитель Ассоциации предприятий общественного питания и практикующий юрист.

- В скором времени нам предстоит перезаключать договор аренды, и, насколько я знаю, условия аренды сейчас ужесточились. Арендную плату мы старались вносить своевременно, могут ли у нас возникнуть проблемы с перезаключением договора?

- Между понятиями «старались вносить» и «вносили» существенная разница. При продлении договора аренды, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, у пользователя может возникнуть проблема только в том случае, если в течение срока аренды нарушались условия договора, прежде всего по оплате арендной платы — вы ее недоплачивали или платили не вовремя. В практике Комитета по управлению городским имуществом для таких арендаторов договор продлевается лишь на один год. Его можно назвать испытательным сроком. Если он успешно пройден, т. е. арендная плата вносилась полностью и своевременно, то через год договор продлевается уже на три года. Если же вы нарушаете условия договора аренды, то вы лишаетесь преимущественного права на заключение договора на новый срок и сможете получить это помещение только участвуя в торгах на общих основаниях.

- Я уже много лет арендую помещение, а сейчас мне предложили его выкупить. Могу ли я это сделать, если мое акционерное общество зарегистрировано в стране дальнего зарубежья?

- К сожалению, нет. Согласно ст. 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159, арендатор должен соответствовать условиям отнесения его к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Так, согласно ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства» № 209 от 24.07.2007 года, к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся, в том числе коммерческие организации внесенные в единый государственный реестр юридических лиц. Ваше АО не внесено в реестр юридических лиц Российского государства, следовательно, не является субъектом малого предпринимательства и не имеет права на выкуп занимаемого помещения.

- Хочу приватизировать помещение, которое арендую уже достаточно долгое время. На каких условиях я могу это сделать?

Для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения должна жестко соблюдаться совокупность трех условий: во-первых, на 4 августа 2008 года (дата принятия 159-го ФЗ) вы не должны быть задолжником по арендной плате; во-вторых, вы должны арендовать это помещение на ту же дату, не менее трех лет, и, в-третьих, размер помещения для Санкт-Петербурга, не должен превышать 500 квадратных метров. Если эти условия не соблюдены, то в выкупе Вам будет отказано.

Единственное — есть надежда на положительное решение вопроса в том случае, если задолженность на 4 августа прошлого года составляет буквально несколько копеек (мне пришлось столкнуться с ситуацией, когда она составила 3 копейки!) Здесь учитывается погрешность при расчете арендной платы в размере 50 копеек и признается факт надлежащего исполнения таким арендатором обязанности по оплате арендной платы.

Кроме того, хочу обратить Ваше внимание на некоторые нюансы, связанные с размером помещения. Договор аренды может быть заключен и на большее количество метров. Но если каждое изолированное помещение имеет свой кадастровый номер, то эти площади также могут быть выкуплены. Например, нежилые помещения 1Н, 2Н, 3Н и 4Н общей площадью 780 кв. метров. Целиком это помещение выкупить нельзя. Но если на каждое из этих небольших помещений существует отдельный кадастр (кадастровый номер индивидуализирует объект недвижимости), то тогда их можно приобрести по правилам 159 ФЗ.

- Что делать, если задолженность на 5 августа 2008 года составляет более 50 рублей?

Пока могу предложить только судебный вариант решения вопроса. Вместе с тем, в Государственной Думе уже прошли третье чтение поправки в 159 ФЗ. Серьезные изменения претерпела статья, регламентирующая условия выкупа помещения при наличии у арендатора задолженности. С момента вступления этих изменений в силу арендатор будет считаться добросовестным (только в контексте 159 ФЗ), в случае отсутствия у него задолженности по арендной плате, штрафам и пени на день подачи субъектом малого предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

- Хочу приватизировать помещение кафе, но в площадь помещения входит и водомерный узел. Пока мне отказывают в приватизации, мотивируя это наличием водомерного узла. Законен ли такой отказ?

Да, такая проблема возникла у многих заведений общепита, находящихся в центральных районах Санкт-Петербурга и занимающих полуподвальные и цокольные помещения с водомерными узлами. Дело в том, что этот водомерный узел является общим имуществом дома, и помещение вместе с ним выкупить в частную собственность фирмы действительно нельзя. Поэтому Вам предлагается отделить его от помещения, которое занимает кафе, сделав к нему отдельный вход. Но здесь есть свои тонкости. Если Вы занимались этим в начале прошлого года, то Вы изменили площадь арендуемого объекта, и, следовательно, перестали удовлетворять условиям 159-го ФЗ. В результате выделения появляется новый объект, которому присваивается новый кадастровый номер. Таким образом, на 4 августа 2008 года у Вас не будет необходимых трех лет. Если вы выделяли водомерный узел уже после 4 августа, опять-таки — налетели на те же грабли: изменили площадь арендуемого помещения. К счастью, КУГИ также обеспокоен создавшейся ситуацией и пытается решить эту действительно тяжелую болезненную проблему. Она находится в стадии разрешения, и надежда на положительный ответ у Вас все же есть.

Пока верстался номер, Президент России Дмитрий Медведев подписал закон о внесении изменений в порядок льготного выкупа помещений арендаторами — малыми предпринимателями. Согласно поправкам, реализация права на выкуп перестает зависеть от прошлых задолженностей по арендной плате: достаточно, чтобы у арендатора не было долгов по аренде, штрафам и пеням на день подачи заявления на выкуп. Сокращен с трех до двух лет минимальный срок аренды, после которого можно подавать заявления на выкуп.

- Хочу выкупить помещение, но кредит сейчас получить нелегко, а цены на помещения, предлагаемые городом, очень высокие, и мне кажется, сильно отличаются даже от цен на вторичном рынке. Решаются ли каким-то образом вопросы по оценке помещений?

По рыночной стоимости нежилых помещений действительно возникает очень много вопросов. И конкретно в нашем регионе они явно начинают решаться, в частности решена проблема с НДС. Вообще, по России во многих представительных органах субъектов Федерации высказывались идеи убрать этот федеральный налог — и в Мурманске, и в Астрахани, и прочих городах. По аналогии с приватизационными сделками.

Но, похоже, этот вопрос решился только в Санкт-Петербурге, причем очень просто: если раньше в оценке, которую присылал ГУИОН, НДС не прописывался — то есть, это была сумма без НДС, — то сейчас рыночная стоимость указывается с НДС. При этом общая сумма фактически не изменилась. Полагаю, это очень важно для предпринимателей.

Кроме того, буквально за несколько дней Вам могут сделать предварительную рыночную оценку Вашего помещения и дать интервал его стоимости — «от и до». Перечень оценочных компаний, осуществляющих при поддержке НП «Сообщества профессионалов оценки» предварительную экспертизу рыночной стоимости помещений для целей реализации арендаторами преимущественного права приобретения имущества, арендуемого у Санкт-Петербурга можно найти на сайтах СПО, ГУП ГУИОН и КУГИ. Хотя, надо отметить, что практическая польза этой оценки относительна: этот интервал может быть довольно большим, и если уж он дан, он не будет меняться. То есть, даже если цены на недвижимость упадут, стоимость для Вас конкретно Вашего помещения, которому уже выдана экспресс-оценка, не будет ниже означенной.

- Я хочу задать вопрос по разделению объекта: у меня под общим кадастровым номером зарегистрировано много маленьких помещений. Могу ли я выкупить одно из них?

Часть помещения не может быть объектом договора купли-продажи. Но в данном случае нужно знать все детали конкретной ситуации: иногда (хотя и далеко не всегда!) несколько помещений, технический учет которых возможен как самостоятельных объектов, учитываются по одним кадастровым номером. На мой взгляд, при определенных условиях такие помещения могут служить объектом договора купли-продажи, при реализации арендаторами преимущественного права. Однако этот вопрос требует более детальной проработки.

Мы подняли лишь малую часть возникающих вопросов, взяв наиболее типичные из них. Самому предпринимателю крайне тяжело найти ответы, а зачастую и пути решения волнующей его проблемы. Мы предлагаем обращаться за советом и помощью к нашим юристам. Для того чтобы они могли вам ответить, направляйте письма по адресу: kulikova@restop.ru с пометкой «Юридическая помощь». Мы передадим их Наталье Викторовне, которая обязательно на них ответит.