В первом полугодии 2026 года развлекательные форматы впервые обошли магазины одежды и обуви по доле среди арендаторов новых торговых центров. По данным консалтинговой компании CMWP, на fashion пришлось 13% арендованных площадей против 22% годом ранее, тогда как доля развлечений удвоилась — до 14%. Фудкорты, фудхоллы и другие досуговые форматы стали главным инструментом, которым девелоперы пытаются удержать падающий трафик. Но сам по себе обмен одежды на еду не гарантирует успеха — а иногда порождает проблемы, которых прежде не было.
Почему fashion уступает еде и развлечениям
Снижение активности fashion-ритейлеров связано с замедлением потребительского спроса и насыщением рынка. За семь месяцев 2026 года 47 ритейлеров объявили об изменении присутствия: «Стокманн» планирует закрыть до пяти универмагов, Gloria Jeans — около 150 точек, Lime отказалась от активной экспансии.
В крупных ТЦ (более 100 тыс. кв. м) доля магазинов одежды и обуви за год снизилась на 2 п.п. — до 38%. Товары для дома заняли 13% площадей против 5% годом ранее, спортивные товары — 4%. Доля продуктовых магазинов сократилась с 16% до 11%.
Логика девелоперов понятна: фитнес-центры, фудхоллы и досуговые форматы сложнее заменить онлайн-покупками и способны увеличивать продолжительность визита. Однако, как предупреждает директор по маркетингу ЦДМ на Лубянке Мария Бежанова, сама по себе замена fashion на развлечения не гарантирует роста посещаемости. Ключ — не в том, чтобы просто перераспределить площади, а в том, чтобы правильно подобрать концепцию под конкретный объект.
Фудкорт или фудхолл: выбор под объект
Рынок общественного питания внутри ТРК уже не сводится к одному формату. Выбор между классическим фудкортом и фудхоллом зависит от типа объекта, локации и аудитории.
Классический фудкорт — зона общепита с общей посадкой и преимущественно сетевыми операторами быстрого питания. Модель ориентирована на скорость и оборачиваемость: высокий трафик, невысокий чек, одна из самых высоких арендных нагрузок в объекте. Корнер площадью 20–65 кв. м несёт 12–15% товарооборота в качестве арендной платы. Фудкорт выполняет обслуживающую функцию — удерживает посетителя в ТРК, но редко работает как самостоятельная точка притяжения.
Фудхолл — гастрономическое пространство с авторскими концепциями, локальными брендами, индивидуальным дизайном и собственным событийным контентом. Средний чек выше на 30–50%, оборачиваемость мест ниже, но зато фудхолл способен генерировать визиты самостоятельно — в том числе вечером, когда галерея уже не работает. Плата за это — управленческая сложность: пул независимых рестораторов требует отдельной команды, кураторства и участия в маркетинге.
По данным консалтинговой компании «Магазин Магазинов», выбора формата недостаточно без учёта типа объекта:
- Районный ТЦ с продуктовым якорем — компактный фудкорт или несколько отдельных операторов; полноформатный фудхолл требует отдельного подтверждения ёмкости спроса.
- Окружной и региональный ТЦ — классический фудкорт, при достаточном масштабе — плюс ресторанная линия.
- Объект в плотной городской среде с вечерней аудиторией — фудхолл как инструмент дифференциации от конкурентов и от онлайна.
- ТРК, теряющий трафик из-за ухода fashion-операторов — переформатирование части галереи в гастрономическое пространство при реконцепции.
Рынок фудхоллов уже перешёл из фазы «открывается всё» в фазу «выживает продуманное»: в 2025 году открылось 20 фудхоллов, но девять закрылись. На 2026 год заявлено лишь 14 открытий — на 30% меньше, чем в 2025-м, хотя средняя площадь проектов выросла до 3,7 тыс. кв. м. Небольшой фудхолл без концепции и событийной программы больше не выживает.
«Фудкортинг»: когда нежелательные гости становятся проблемой
На фоне роста доли гастрономики в ТРК проявилась и обратная сторона: явление, получившее название «фудкортинг». Так описывают поведение групп подростков 14–17 лет, которые собираются на фудкортах большими компаниями, занимают столики на два-три часа и практически ничего не покупают.
Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Алёна Овчинникова привела конкретные расчёты:
- Компания из 12 подростков может тратить не более 500 рублей на всех, занимая столы на 2–3 часа в пиковый период.
- Потенциальная потеря выручки от одной такой компании — до 20 тыс. рублей за время пребывания (из расчёта 80% загрузки фудкорта с оборачиваемостью каждого посадочного места две посадки в час в пиковые часы).
- Для стандартного ТЦ с фудкортом на ~200 посадочных мест потери могут достигать 3–3,5 млн рублей в месяц.
- Дополнительные расходы на клининг и ремонт оборудования после таких групп — ещё 300–500 тыс. рублей в месяц.
При этом проблема не только в занятых столах. По данным опросов, 15–20% платежеспособных гостей не готовы находиться в зонах, где собираются шумные компании подростков. Часть из них уходит в рестораны среднего сегмента с бизнес-лаунжем или в фуд-зоны супермаркетов, где можно поесть в тишине.
Есть и более консервативная оценка. Партнёр и директор по развитию NF PM Михаил Сафонов отметил в разговоре с ТАСС: если ежедневно гости, практически ничего не покупающие, занимают пять столов, ТЦ может недополучать около 250 тыс. рублей в месяц. Сафонов также подчеркнул, что «фудкортинг» не нов — явление было характерно для ТЦ с момента появления современных фудкортов. Особенно оно заметно зимой и в регионах с холодным климатом, где ТЦ становятся одним из немногих комфортных мест для досуга.
В качестве примера Овчинникова привела ТЦ «Космопорт» в Самаре, где этот вопрос стоит особенно остро.
Эксперты рынка пока не предлагают универсального решения, но несколько направлений уже просматриваются:
- Зонирование посадки. Разделение фудкорта на зоны с разным уровнем комфорта — от быстрой оборачиваемости до более тихих уголков, куда уходят платежеспособные гости.
- Управление временем пребывания. Некоторые ТЦ вводят ограничения на нахождение за столиком без покупки или устанавливают таймеры оборачиваемости в пиковые часы.
- Переход от фудкорта к фудхоллу. Фудхолл с авторскими концепциями, баром и вечерней программой меняет профиль аудитории: средний чек растёт, а доля «фудкортингующих» групп снижается естественным образом — просто потому, что цена входа в опыт становится выше.
- Сегментация аудтории. Там, где площадь позволяет, параллельное развитие классического фудкорта (для быстрого перекуса) и ресторанной линии или фудхолла (для вдумчивого визита) помогает развести потоки и снизить конфликт между сегментами аудитории.
Успех зависит от выбора концепции и профессионализма управляющей компании
Гастрономика в ТРК перестала быть просто обслуживающей функцией. Она стала одним из главных инструментов конкуренции за время и внимание посетителя — и, судя по данным CMWP, уже обогнала fashion по доле арендованных площадей. Но рост доли — не равно рост эффективности. Успех зависит от того, насколько точно концепция ресторанной зоны подобрана под конкретный объект: его локацию, аудиторию, климат и конкурентное окружение. А явление «фудкортинга» — напоминание о том, что зона общественного питания в ТРК работает не только как генератор выручки, но и как фактор, создающий атмосферу и среду всего комплекса. И если среду не контролировать, она начнёт работать против объекта.