Недвижимость для ресторанного бизнеса: состояние и тренды

Несмотря на то, что общественное питание до начала 2013 года было самым активно развивающимся сегментом рынка в отношении торговой недвижимости, в прошлом году его темпы развития снизились.

Многие сетевые компании пересмотрели планы развития

Хотя уровень насыщенности петербургского рынка точками общественного питания сегодня достаточно высок, многие из сетевых компаний, с которыми мы сотрудничаем, с начала 2014 года пересмотрели свои планы развития по количеству точек, которые они хотели бы открыть. И сегодня мы наблюдаем снижение темпа развития многих сетевых компаний как в отношении количества открываемых заведений, так и в отношении скорости принятия решений по запуску новых проектов.

Отнюдь не единичными примерами сегодня являются сети общественного питания, которые имеют несколько точек и не стремятся расширяться далее. Они, напротив, оптимизируют свой портфель, оставляя за собой лишь самые интересные, самые ликвидные объекты. В остальных помещениях
условия аренды пересматриваются, а если это не удаётся, компания отказывается от низкодоходных объектов.

Требования операторов ресторанного бизнеса к техническим параметрам помещений изменились мало — возможно, несколько увеличились требования к электрической мощности помещения (от 30 до 60 кВт, а в некоторых случаях до 150–300 кВт). Это связано с развитием формата быстрого питания.
 

Собственники коммерческой недвижимости не всегда реагируют на тенденции рынка

Основной вопрос, интересующий многих рестораторов, — это, конечно, арендные ставки. Собственники коммерческой недвижимости, к сожалению, не всегда реагируют на тенденции рынка и дольше приходят к выводу, что рынок действительно изменился и ставки подлежат корректировке в соответствии с этими изменениями.

Самым дорогим исторически является Невский проспект: ставки аренды от Малой Морской улицы до площади Восстания составляют 5500–10 000 рублей за кв. метр в месяц. Цены здесь не снижаются уже несколько лет.

Очень востребованной является также коммерческая недвижимость в районе станции метро «Московская» — её стоимость составляет 5000–8000 рублей за кв. метр.

Зоной интереса сегодня являются спальные районы. Так, стоимость квадратного метра в месяц, например, на Ленинском проспекте, проспектах Просвещения и Ветеранов доходит до 7500 рублей. Коммерческая недвижимость вблизи станции метро «Звёздная» стоит 6500 за кв. метр в месяц, вблизи станции метро «Парк Победы» — до 6000, «Международная» — до 5500, «Владимирский проспект» и «Новочеркасская» — до 5000, «Проспект Большевиков» — до 4500 рублей за квадратный метр.

Впрочем, на прилегающих к метро улицах спальных районов ставки более лояльны: к примеру, вблизи Ленинского проспекта, проспектов Просвещения и Ветеранов можно найти помещения с арендой в 1800 рублей за кв. метр в месяц, а на «Новочеркасской» или «Парке Победы» — в 1500 рублей.
 

Рост уровня вакансий произошёл даже в наиболее популярных торговых комплексах

За период с января по июль 2014 года рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился ТЦ «Торговый Двор» площадью 20 940 кв. метров, открытым в первом квартале. Во втором квартале ни один проект не был завершён, поэтому совокупное предложение на рынке торговой недвижимости сохранилось на уровне предыдущего квартала и составило 3097,6 тысяч кв. метров.

Во второй половине 2014 года ожидается запуск семи проектов торговой недвижимости совокупной арендопригодной площадью 120,1 тысячи кв. метров. В результате к концу года рынок торговых центров Санкт-Петербурга может увеличиться на 3,8%, достигнув 3216,8 тысячи кв. метров.

Реализация наиболее крупных проектов 2014 года — ТРК «Европолис» и ТРК «Монпансье» — поможет упрочить лидирующие позиции Выборгского и Приморского районов в рейтинге районов Санкт-Петербурга, наиболее обеспеченных торговыми площадями.
П
о ряду заявленных ранее проектов — аутлету Fashion House Outlet и второй очереди ТРК «Радуга» — уточнены даты открытия. Так, открытие аутлета перенесено на лето следующего года, а второй корпус ТРК «Радуга» будет построен в апреле 2015 года.

При всём том надо отметить, что во всех действующих торговых комплексах повысился уровень вакансий. Это касается и микрорайонных, и районных, и региональных, и даже наиболее популярных, всегда имеющих листы ожидания суперрегиональных комплексов — тех, куда раньше арендатору попасть было проблематично.

Поэтому, рассматривая арендные ставки, в ТК можно говорить о стагнации.

Предложения на фудкортах появляются крайне редко, так как арендаторы статично занимают эти места и ротация происходит нечасто. Периодически возникают предложения для ресторанов, которые располагаются на первых этажах торговых комплексов, а также для крупных проектов большой площади.
 

Чтобы помещение нашло своего арендатора, лучше приблизить арендную ставку к реалиям рынка

Арендаторы уже столкнулись с привязкой некоторыми собственниками арендной ставки к доллару, евро или неким условным единицам. Понятно, что никто из арендаторов не идёт на это охотно, но собственники иногда выражают такое желание. Вероятно, эта тенденция будет иметь своё развитие.

В целом же, прогноз сегодня аккуратно-оптимистичный — именно потому, что не все собственники быстро идут на пересмотр ставок по договорам аренды. Но, тем не менее, они должны будут вернуться к этому вопросу, потому что арендные ставки не растут, сохраняясь на уровне 1 квартала 2014 года, и многие собственники могут пойти на фиксацию ставки на следующий период для сохранения действующего арендатора.

Срок рассмотрения арендаторами помещений сегодня вырос — в 2014 году он увеличился до трёх месяцев, и в ближайшее время эта тенденция сохранится. Поэтому если собственники хотят, чтобы помещение было быстро сдано, лучше не завышать арендную ставку, а максимально приблизить её к реалиям рынка.